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pubblicato: giovedì, 16 aprile, 2015

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Prezzi delle case: calano di meno,verso un’inversione di tendenza?

prezzi abitazioni trend

Il mattone è sempre stato il grande amore degli italiani, non nascosto e mai rinnegato, dalla fine degli anni ’90, con il calo dei rendimenti dei titoli di Stato, è diventata una vera e propria passione. Come in tutte le passioni c’è ben poco di razionale, non vi è stato un calcolo, ma le persone si sono mosse come un gregge, convinte che la salita dei prezzi non avrebbe avuto fine, che tanto “il mattone si rivaluta sempre”. Questa pervicace convinzione ha portato molti a dire che in Italia a differenza che in USA, Spagna, Irlanda o Inghilterra non vi è stata una bolla.

Purtroppo non è così. Anche se minore che nei Paesi citati una bolla c’è stata, lo vediamo nel seguente prospetto su base ISTAT, che illustra come ci sia stato un aumento degli investimenti fissi lordi anche nelle abitazioni, anche se non al livello di quelli che ci sono stati in fabbricati non residenziali

bolla immobiliare

Il confronto è fatto con l’andamento del PIL, dal 2002 al 2008 come si vede le curve degli investimenti nel mattone hanno superato quelle del reddito, e di molto, con picchi tra il 2007, e il 2008, dopo cui comincia il crollo che ancora non si è fermato, e che sta portando investimenti e valore aggiunto nelle costruzioni di case e altro a livelli più bassi del 1996.

La causa naturalmente sta nel credito facile, che anche in Italia c’è stato, soprattutto da parte delle banche medie e piccole, che fino al 2008 hanno aumentato fino al 10-20% annuo per poi scendere, ma registrando cali successivi comunque inferiori agli aumenti degli anni “ruggenti”

credito immobiliare

Vera ripresa dei prezzi solo nel 2017

Come è la situazione attualmente? il calo dei prezzi delle case continua, inesorabile, naturalmente più accentato per le abitazioni già esistenti, più vecchie.

Vediamo di seguito dall’ultimo report ISTAT l’andamento fino all’ultimo trimestre 2014

prezzi abitazioni

Ormai il calo rispetto al 2010 del prezzo delle case già esistenti è del 18%, mentre quelle nuove, comunque molto più ridotte di numero, hanno visto un calo solo del 0,3%, essendo il loro prezzo addirittura aumentato negli ultimi anni, anche se vi è da dire che in questo caso la crisi si è manifestata attraverso un blocco delle costruzioni.

Nell’ultimo anno è man mano diminuito il ritmo di questi cali, se nel 2013 si assisteva a cali annui anche del 6%, ora nell’ultimo trimestre 2014 i prezzi delle case sono diminuiti “solo” del 2,9%, ovvero del 1,2% per le case nuove e del 3,6% per quelle esistenti. A livello di confronto con il trimestre precedente in realtà vi è un peggioramento congiunturale perchè si passa da un calo dello 0,5% a uno dello 0,7%, ma il trend sembra avviarsi verso uno stop all’ulteriore calo dei prezzi. Di seguito si vede in un certo senso la derivata prima dei prezzi, ovvero la loro variazione, che è meno negativa dall’inizio del 2013:

prezzi abitazioni trend

Quando sarà il momento di un’inversione di tendenza?

Se guardiamo alle compravendite di case questa c’è già stata, sono salite del +7,1% su base annua nel quarto trimestre, +3,6% nell’intero anno secondo l’agenzia delle Entrate nel solo residenziale, e in particolare nelle città intermedia più che nei capoluoghi di provincia, una prosecuzione del resto di un trend decennale.

Secondo Nomisma  a fine anno le transazioni saliranno di oltre il 12% a circa 468mila, per poi superare abbondantemente quota 500mila negli anni successivi, mentre riguardo il credito nel 2015 la crescita delle erogazioni sarà secondo Nomisma di circa il 30% (a quota 32 miliardi).

Riguardo i prezzi delle case Nomisma immagina una flebile rispresa nel 2016, e una più robusta nel 2017. Di seguito le previsioni in 13 grandi città:

prezzi abitazioni previsioni ISTAT

Vi è una certa omogeneità, la città con e dinamiche migliori di prezzi (meno peggio nel 2015 in realtà sembrano essere Milano per il 2016 e Genova per il 2017, seguita da Torino.

La natura di queste previsioni è naturalmente di essere solo previsioni appunto, da verificare alla prova dei fatti, come le tante che vengono effettuate per esempio sulla ripresa del PIL, e che tanti dolori danno ai previsori stessi.


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