26/06/2019

Condomino moroso e decreto ingiuntivo: come si fa e procedure sfratto

autore: Claudio Garau
Condomino moroso e decreto ingiuntivo: come si fa e procedure sfratto
Condomino moroso e decreto ingiuntivo: come si fa e procedure sfratto

Non è eventualità oggigiorno rara che un condomino possa risultare inadempiente nei confronti dell’intero condominio, per delle somme, a vario titolo, dovute al caseggiato. Vediamo allora qual è l’utilità e come attivare un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

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Condomino moroso: di chi si tratta?

Quando si vive in un’abitazione condominiale, non ci sono soltanto spese di natura “privata” da pagare (tasse, bollette ecc.): in gioco abbiamo anche le cosiddette spese condominiali, finalizzate alla conservazione, al godimento delle parti comuni del condominio e alla prestazione dei servizi nell’interesse comune (ad esempio pulizia scale). Tali spese sono a carico di tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ognuno.

Pertanto il condomino moroso non è altro che il soggetto che si rende inadempiente, nel corso del tempo, in relazione al pagamento di una o più spese condominiali. Per questo, diventa debitore verso l’intero condominio che, però, può tutelarsi attraverso un decreto ingiuntivo. Vediamo come.

Qual è l’utilità del decreto ingiuntivo in oggetto? Come funziona?

Laddove un condominio sia creditore verso un condomino moroso, che non ottempera al dovere di pagare le spese condominiali, vale l’utilizzo del cosiddetto decreto ingiuntivo, emesso dal giudice. La legge, o meglio il Codice Civile è molto chiaro sul punto: consente infatti all’amministratore, senza dover ottenere alcuna autorizzazione in merito da parte dell’assemblea condominiale, di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Ciò a causa di contributi condominiali ancora da versare e mai pagati dal debitore moroso. Preme chiarire che l’amministratore ha più che un diritto, un vero e proprio dovere di rivolgersi ad un giudice, affinché questi emetta un decreto ingiuntivo ad hoc. È peraltro l’unico soggetto legittimato a questa procedura, non potendola attivare nè l’assemblea condominiale, nè i singoli condomini.

In che momento attivarsi per ottenere il decreto?

Chiarito chi può agire per la tutela del condominio creditore, vediamo ora quando è possibile agire. La legge sancisce che, per poter chiedere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso, occorre che previamente l’assemblea condominiale abbia approvato un piano di ripartizione spese condominiali e lo stato di morosità del condomino. Ci deve cioè essere una sorta di accertamento di base e collettivo. Dopo di che l’amministratore potrà agire liberamente in giudizio.

La legge dice che il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso è immediatamente esecutivo. Ciò significa, in sostanza, che ha effetti immediati e che potrà essere notificato al condomino moroso con il precetto, vale a dire il documento che contiene l’invito a provvedere al pagamento entro 10 giorni, scattando altrimenti l’iter di esecuzione forzata.

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Condomino moroso e sfratto

Ci si può legittimamente domandare se un inquilino moroso, non verso i canoni di affitto, ma verso le spese condominiali (dette anche oneri accessori), possa essere legittimamente sfrattato. La risposta che si può dare, in via generale, è che le norme precisano che l’azione di sfratto contro l’inquilino moroso, in relazione al mancato pagamento delle spese condominiali, può essere utilizzata soltanto quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di affitto. D’altra parte, è la legge n. 392 del 1978, a stabilire che l’inquilino è obbligato al versamento degli oneri accessori, ossia di tutte quelle spese legate al godimento dell’unità immobiliare (spese per pulizia, ascensore, fornitura energia elettrica ecc.).

In conclusione, un ulteriore aspetto merita di essere messo in luce: secondo la legge, il destinatario del decreto ingiuntivo in oggetto è in ogni caso il proprietario dell’immobile, anche qualora lo abbia dato in affitto ad un inquilino. Pertanto, l’amministratore potrà imporre il pagamento del decreto soltanto al proprietario e mai all’inquilino, pur essendo questi obbligato, come visto sopra, al pagamento delle spese condominiali.

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Autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità. Cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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