Il videocitofono condominiale, ovvero quell’apparecchiatura elettronica collegata a un impianto televisivo a circuito chiuso e dotata di un mini-monitor, in cui è visibile chi ha premuto il pulsante di chiamata all’ingresso del caseggiato, è sempre più utilizzato in Italia. Vediamo allora alcune questioni pratiche in proposito, ovvero chi deve fare la sostituzione, come funziona la ripartizione costi e quali sono regole in materia.
Videocitofono condominiale: chi decide per la sostituzione
In effetti, l’utilità di un videocitofono condominiale è indubbia: tutela la sicurezza di chi vive nel condominio, in modo da arginare intrusioni e presenze indesiderate presso il portone del palazzo e, quanto meno in parte, colma l’assenza della figura del portiere di condominio, ormai sempre meno diffusa. Tuttavia, essendo anch’esso un congegno elettronico, va incontro a rischi legati a guasti e malfunzionamenti vari, che possono costringere alla sostituzione del videocitofono condominiale. Chi decide?
Ebbene per legge sarà l’assemblea condominiale ad avere competenza in merito: d’altra parte tale apparecchiatura riguarda ogni persona che vive effettivamente nello stabile e che sarà quindi certamente interessata a valutarne collettivamente la sostituzione o, se possibile, la semplice riparazione, a costi ovviamente inferiori.
Videocitofono condominiale: con quali maggioranze scatta la sostituzione?
Le maggioranze necessarie a deliberare validamente la sostituzione videocitofono condominiale (o riparazione) sono quelle ordinarie, ovvero i tipici quorum costitutivi e deliberativi, vale a dire:
- in prima convocazione, l’assemblea è efficacemente riunita con la partecipazione di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore di tutto l’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). Di seguito, saranno valide e pienamente applicabili le delibere, inerenti la sostituzione videocitofono condominiale, tramite un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo);
- in seconda convocazione, l’assemblea è riunita validamente con la partecipazione di un numero di condomini che sia almeno pari ad un terzo del valore del condominio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). La decisione per la sostituzione del videocitofono condominiale sarà valida se sarà approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo).
Tuttavia l’amministratore può autonomamente attivarsi per la sostituzione del videocitofono condominiale, senza aspettare l’assemblea, in un caso particolare. Come anche acclarato dalla Corte di Cassazione, laddove sussista un guasto grave e tale da compromettere completamente la funzionalità dell’impianto ed impedire di visualizzare chi sosta presso l’ingresso dello stabile, l’amministratore può rivolgersi celermente ed in autonomia ad una ditta per la riparazione o sostituzione. Si tratta insomma di tutti quei casi in cui vi siano ragioni di urgenza e di gravità del guasto, che rendono necessario un pronto intervento senza aspettare le tempistiche della delibera assembleare. Tuttavia, va da sè che l’amministratore dovrà riferire della sostituzione, alla prima assemblea utile.
L’assemblea può opporsi?
In due ipotesi ben distinte l’assemblea può opporsi alla sostituzione o comunque alla presenza dell’impianto in oggetto.
Nell’ipotesi – non così rara – che l’assemblea condominiale decida per non sostituire l’impianto pur rotto e inservibile, al condomino o condomini invece favorevoli e determinati a sostituirlo, spetterà di tentare la mediazione obbligatoria cui, in mancanza di successo, potrà seguire la citazione in tribunale del condominio.
Inoltre, pur residuale, merita menzione anche la seconda ipotesi: laddove emerga un effettiva alterazione o pregiudizio del decoro ed estetica architettonica del condominio, la legge consente ai condomini interessati di opporsi e di ottenere la rimozione del videocitofono condominiale.
Come sono ripartiti i costi?
A questo punto, vediamo la questione costi, ovvero quella sicuramente più dibattuta in assemblea. In verità, è stata la giurisprudenza, chiamata negli anni a giudicare vicende concrete, ad aver dato utili indicazioni circa il riparto spese.
Pertanto, quando si tratta di capire come vanno suddivise le spese sostituzione videocitofono condominiale, è necessario distinguere l’apparecchiatura inclusa nelle parti comuni (ovvero il quadro elettronico all’altezza dell’ingresso) da quella parte di impianto che invece è compresa nelle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini (i cavi). Avremo che le spese saranno suddivise così:
- per quanto attiene all’impianto rientrante nelle parti comuni, esse sono ripartite in base alle quote millesimali di proprietà di ogni condomino (si tratta di spese per la conservazione delle parti comuni, e degli impianti ivi installati), salvo diversa convenzione;
- per quanto attiene alle spese per l’impianto rientrante nelle proprietà esclusive, esse sono a carico di ogni singolo proprietario. La giurisprudenza parla infatti di spese che “gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità“.
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