Abbiamo già parlato diverse volte del contratto di affitto e dei rapporti intercorrenti tra proprietario dell’immobile ed inquilino (leggi qui ad esempio con riferimento al caso dell’acquisto di un’abitazione con già all’interno un inquilino che ci vive). Lo facciamo nuovamente, stante la mole di questioni pratiche che possono emergere ed emergono dall’estrema varietà di situazioni quotidiane: per esempio chi deve pagare le spese di rifacimento e messa in ordine dal pavimento? chi si deve occupare del parquet danneggiato o usurato o della moquette? Insomma, è tenuto al pagamento dei lavori, il locatore o l’inquilino? Facciamo chiarezza.
Pavimento e riparazione: la Cassazione sul tema
Sappiamo che il locatore, a fronte del pagamento del canone da parte dell’inquilino, deve – in linea di massima – occuparsi di tutti gli oneri straordinari, di quelli che attengono alla normale usura dell’abitazione, nel corso del tempo, e deve occuparsi della manutenzione ordinaria di rilevante valore. La legge, dal lato dell’affittuario, invece prevede che questi si occupi di tutte le operazioni di ordinaria manutenzione e conservazione degli ambienti affitati, proprio al fine di ridare l’immobile nell’identico stato in cui si trovava all’inizio, laddove il contratto di affitto non sia più rinnovato.
Come spesso succede, è però la giurisprudenza a fornire risposte precise a particolari questioni pratiche che, nelle leggi, non possono sempre trovare esaustiva risposta. Ebbene, la Corte di Cassazione – in una sentenza del 2006, che è ancora oggi di riferimento – ha affermato che laddove il deterioramento del pavimento è legato a difetti di posa oppure a scosse sismiche, i costi di riparazione non possono essere fatti gravare sull’inquilino, essendo interventi giustificati dal cosiddetto “normale deterioramento per uso o vetustà“. Tuttavia, trattandosi di rapporti di natura civilistica, proprietario e conduttore possono decidere diversamente ed optare per l’inserimento di una clausola che ponga i citati oneri, a carico dell’affittuario. Va però rimarcato che un eventuale accordo di tale genere sarebbe legittimo soltanto in ipotesi di contratto di locazione a canone libero (vale a dire con una durata temporale di 4 anni + 4 di rinnovo automatico) e non in un contratto a canone concordato (ovvero con una durata temporale di 3 anni + 2 di rinnovo automatico): ciò in relazione alla tabella oneri accessori (allegato D al Dm Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017), per la quale spetta all’inquilino la mera manutenzione ordinaria dei pavimenti.
Insomma, laddove le parti non decidano diversamente, vale la regola generale di cui all’art. 1576 c.c. (“Mantenimento della cosa in buono stato locativo“), per la quale all’affittuario spettano le mere spese di piccola manutenzione (del pavimento), ed invece al proprietario vanno ricondotti tutti i costi di riparazione necessaria a potersi servire dell’immobile per viverci.
Chi paga tra proprietario ed inquilino?
Schematizzando, possiamo allora affermare che:
- il proprietario, ad esempio, dovrà sostenere le spese per la sostituzione o la rimozione di una piastrella rotta o per la lucidatura o levigatura di un parquet;
- l’inquilino, ad esempio, dovrà invece sostenere le spese per la messa in ordine di un piccolo dettaglio scollato della moquette, o per la pulitura del parquet;
- l’inquilino dovrà però anche sostenere i costi derivati dai danni al pavimento, per fatto o comportamento a lui imputabile (ad esempio per il deposito di liquidi provenienti dal termosifone che hanno lasciato degli aloni antiestetici sul pavimento).
Concludendo, appare chiaro che non vi è astrattamente un unico soggetto tenuto a far fronte a tutte le spese, ma piuttosto queste vanno imputate a proprietario oppure inquilino, a seconda del tipo di problema collegato al pavimento.
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