Acquisto immobile con inquilino in affitto: quali conseguenze pratiche?

La materia dei contratti di affitto comporta tutta una serie di questioni concrete, non sempre di facile o immediata decifrazione. Qui di seguito vogliamo affrontare, nello specifico, le conseguenze che derivano da un acquisto d’immobile, da parte di un nuovo proprietario che subentra a quello vecchio, con all’interno un inquilino che già vi abita. Che cosa succede in queste circostanze? Ovvero, che destino ha il contratto di affitto stipulato in precedenza? L’affittuario dovrà pagare la somma di denaro costituita dal canone, al venditore o al nuovo proprietario? Può quest’ultimo incidere sui contenuti del contratto di affitto precedentemente stipulato? Facciamo chiarezza.

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Acquisto immobile già locato: alcuni dettagli pratici

Per capire quali sono le conseguenze in capo al nuovo proprietario, bisogna fare riferimento non tanto al dato della legge, ma a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con una sentenza di qualche anno fa. In essa, infatti, la Suprema Corte ha chiarito che l’acquisto di un immobile o la compravendita dello stesso comporta la cessione del previo contratto di affitto al terzo acquirente e nuovo proprietario. Basta il subentro insomma per il perfezionamento della cessione in oggetto: non occorre il sì dell’inquilino. In pratica, il nuovo proprietario si sostituisce a quello vecchio per tutto ciò che riguarda l’insieme di diritti e doveri che derivano dal previo contratto di affitto e senza però poter incidere sui contenuti prima della scadenza. Per esempio, il compratore “erediterà” il dovere di garantire che il bene permanga in buono stato, a favore dell’uso dell’inquilino. E dovrà far fronte alle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria di ingente importo. 

Diritti di vecchio e nuovo proprietario

Il nuovo proprietario potrà domandare legittimamente ed ottenere il pagamento del canone mensile e anche attivare le procedure di sfratto, ma esclusivamente in relazione alle situazioni di insolvenza e mancato pagamento dei canoni, avutesi dopo la compravendita dell’abitazione. Infatti, per le somme di canone eventualmente non versate prima della data di stipulazione della compravendita, potrà agire soltanto il vecchio proprietario che, però, avendo perso la qualità di “locatore”, non potrà – per ottenere quanto gli spetta – attivare l‘iter di sfratto: potrà invece rivolgersi al giudice, perché questi emetta un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso.

Va rimarcato che le regole appena viste sono applicabili non solo in caso di trasferimento di proprietà per compravendita, ma anche nel caso di trasferimento per successione ereditaria o per donazione. Tuttavia, nel pieno rispetto del principio della cosiddetta “autonomia privata” delle parti nel regolare i propri interessi e affari, è ammissibile che vecchio e nuovo proprietario stabiliscano che la titolarità del contratto di affitto permanga comunque al vecchio proprietario, che pertanto potrà sempre rivendicare tutti i canoni, anche quelli nuovi.

Come accennato, l’acquirente non può modificare – appena arrivato – quelli che sono i contenuti del contratto di affitto: potrà incidere sulle condizioni in precedenza stipulate tra vecchio proprietario ed inquilino soltanto alla scadenza del contratto, dando disdetta e in pratica stabilendo nuove condizioni con l’affittuario, da mettere nero su bianco in un nuovo accordo scritto.

L’inquilino può essere allontanato dal nuovo proprietario?

Ebbene, è chiaro che se l’acquirente deve rispettare i contenuti del contratto fino alla scadenza naturale dello stesso, è altrettanto vero che dovrà aspettare la data di scadenza per optare per il recesso unilaterale (avvisando però l’affittuario almeno 6 mesi prima) oppure per il rinnovo. Va da sé che, se l’inquilino non può bloccare la trattativa che porta al subentro, ha però il diritto di sapere del trasferimento di proprietà: infatti, vecchio e nuovo proprietario sono tenuti ad informare l’affittuario dell’avvenuta cessione. Solo così l’inquilino potrà versare il canone a colui che effettua l’acquisto dell’immobile. Laddove la comunicazione non avvenisse o non producesse i suoi effetti, l’inquilino si considererebbe comunque liberato dall’onere del canone, pur continuando a pagare il vecchio proprietario.

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Inquilino, nuovo acquisto e diritto di prelazione

Nel caso in cui il proprietario dell’abitazione voglia venderla, per l’inquilino è prevista comunque una sorta di “agevolazione”. Infatti, se il locatore, alla prima scadenza della locazione ha intenzione di vendere l’immobile affittato, l’inquilino può far valere il diritto di prelazione (ovvero di essere preferito agli altri possibili acquirenti, a parità di prezzo) sull’acquisto dell’immobile, ma esclusivamente se non è proprietario di ulteriori immobili ad uso abitativo oltre a quello in oggetto. In ogni caso, va rimarcato che il diritto di prelazione non vale in ipotesi nella quale la compravendita sia svolta a favore del coniuge del vecchio proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Concludendo, ricordiamo che l’affittuario ha comunque un termine di 60 giorni dal ricevimento della comunicazione in oggetto, per manifestare espressamente la propria volontà di servirsi della prelazione, attraverso atto da notificare al vecchio proprietario tramite l’ufficiale giudiziario, dando condizioni pari a quelle a lui rese note.

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