Subaffitto legale in Italia? Come funziona e contratto locazione

Pubblicato il 22 Gennaio 2019 alle 14:43 Autore: Claudio Garau

Chiariamo se, in Italia, il subaffitto è legale oppure no. Qual è la disciplina del Codice Civile e quali sono i rapporti con il contratto di locazione.

Subaffitto legale in Italia? Come funziona e contratto locazione
Subaffitto legale in Italia? Come funziona e contratto locazione

Oggigiorno acquistare un immobile o pagare i canoni di affitto (spesso di non esiguo valore), è difficoltoso per diverse ragioni: crisi economica, condizioni di disoccupazione ecc. Di affitto abbiamo già parlato recentemente, in questo articolo vediamo di capire se, in base alla legge vigente in Italia, il subaffitto è da considerarsi legale oppure no.

Subaffitto: che cos’è e quali sono le finalità

La fonte cardine dell’istituto del subaffitto è il Codice Civile, il quale la disciplina all’art. 1594. In esso è contenuta la risposta circa il fatto se è legale o no: “Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.” Parafrasando l’articolo in questione, in pratica, la sublocazione – contratto interamente indipendente dal contratto di locazione – è sempre consentita dalla legge italiana, salvo due limiti. Il primo è costituito da un eventuale accordo, inserito nell’originario contratto di locazione, il quale la vieti espressamente; il secondo limite è rappresentato dal fatto che – dell’appartamento sublocato – se ne dovrà comunque fare un uso consentito dalla legge.

Le finalità di una sublocazione possono essere moltissime. Tra queste, la necessità di aver entrate che garantiscano il pagamento del canone, pur in un periodo in cui non si vive stabilmente nella casa per la quale lo si paga (ad esempio, perché l’affittuario va a lavorare fuori città o perché trascorrerà una vacanza all’estero).

Subaffitto: quando il proprietario può opporsi e i casi di risoluzione del contratto principale

La legge prevede che, in sede di sottoscrizione del contratto di locazione o affitto, proprietario e conduttore stabiliscano l’ammissibilità di una eventuale sublocazione/subaffitto. Tassativamente i casi di opposizione ad un subaffitto sono tre: il conduttore non comunica le condizione precise di subaffitto al proprietario; le condizioni sono abusive o comunque non corrispondenti a quanto pattuito nel contratto di locazione originario; il contratto di sublocazione contiene la previsione di un mutamento dell’uso o destinazione del locale. Il quale, ad esempio, dall’utilizzo abitativo passa ad un utilizzo come ufficio. È comunemente ritenuto che, al di fuori di queste tre ipotesi, il consenso del proprietario sia dovuto; ciò significa che non ci sono ulteriori previsioni normative che autorizzerebbero il proprietario ad opporsi.

In alcune ipotesi – anch’esse espressamente previste dalla legge – una eventuale sublocazione può condurre alla risoluzione del contratto principale. Si tratta di casi in cui sussiste una condotta non corretta dell’affittuario, il quale non rispetta il rifiuto al consenso da parte del proprietario; e procede lo stesso ad una sublocazione. Altro caso rilevante è quello in cui l’affittuario non avverte il proprietario dell’utilizzo di una sublocazione, il quale resta così all’oscuro delle ulteriori dinamiche all’interno del suo appartamento.

Subaffitto: quali rischi per il conduttore

Anche qualora il subaffitto sia operato in piena conformità alla legge, sussistono comunque rischi in capo al conduttore. Egli infatti – nell’ipotesi in cui il sub-conduttore non si comporti correttamente e danneggi uno o più vani dell’abitazione – è ritenuto responsabile di questi danni, nei confronti del proprietario. Alle stesse conseguenze per l’affittuario, porta il comportamento del sub-conduttore che non va via dall’appartamento e permane anche oltre la scadenza del contratto di subaffitto. In tali circostanze, la responsabilità dell’affittuario sarà piena e patrimoniale; e il proprietario potrà ben far valere il diritto al risarcimento danni innanzi al giudice civile.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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