Affitto in nero dell’immobile: rischi e sanzioni, cosa accade

Pubblicato il 14 Novembre 2018 alle 16:45 Autore: Claudio Garau
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Affitto in nero dell’immobile: rischi e sanzioni, cosa accade

E’ risaputo che oggigiorno il contratto di affitto è una tipologia di accordo tra le parti molto diffusa, sia per la per la possibilità da parte del proprietario di ottenere un canone da un appartamento di cui ha titolarità; sia per la possibilità da parte del conduttore di soggiornare in una casa senza doverne acquisire proprietà. La legge però è rigorosa sul piano delle regole e delle forme che riguardano il contratto di affitto. Essa prevede pertanto conseguenze e sanzioni in caso di violazione di queste regole.

Si tratta del caso del cosiddetto “affitto in nero”. In tale circostanza, conseguono svantaggi sia per il proprietario dell’immobile, sia per l’affittuario. Tali svantaggi hanno natura sia civile che fiscale e, dopo una breve descrizione del contratto, saranno evidenziati e chiariti.

Contratto di affitto: definizione civilistica e caratteristiche peculiari

Nel pieno rispetto del principio di autonomia privata nei rapporti tra proprietario e affittuario, il legislatore definisce il contratto di affitto “un accordo con il quale il locatore, che sarà il proprietario dell’immobile, si impegna a garantire il godimento del bene in oggetto, a favore del conduttore o locatario. Quest’ultimo si impegna a versare, a cadenza stabilita in contratto, un prezzo chiamato canone di locazione. Questo sarà il corrispettivo per il proprietario dell’immobile per poter usufruire del bene. Tale contratto sarà sempre caratterizzato da alcuni elementi: la quota di canone a favore del proprietario, le generalità di affittuario e locatore, la durata del contratto, la descrizione dell’immobile, le modalità di versamento della quota. Il contratto di affitto è caratterizzato inoltre da libertà nella scelta delle forme e il legislatore ha infatti previsto differenti tipologie, a seconda delle necessità dei contraenti.

La rilevanza fiscale del contratto di affitto

La finalità perseguita dal legislatore nell’introdurre la registrazione del contratto di affitto è quella di consentire all’Agenzia delle Entrate di conoscere che un certo immobile è produttivo di reddito; in quanto reddito è da segnalare e denunciare annualmente dal locatore al fine della sua tassazione. Avremo pertanto una situazione in cui saranno da pagare due tasse differenti. Una, l’imposta di registro, all’atto della registrazione, e l’altra, a cadenza annuale, sui canoni di locazione ottenuti dal proprietario.

Il fenomeno degli affitti “in nero” e il caso della mancata registrazione del contratto di affitto

E’ noto quanto l’evasione fiscale in tema di affitti sia diffusa. Un caso molto comune di cosiddetto “affitto in nero” è quello relativo all’omissione del versamento dell’imposta di registro. In tale circostanza è in gioco una responsabilità solidale sia del proprietario, sia dell’affittuario.  Pertanto, anche se l’onere di registrazione è un compito del locatore (il quale deve adempierlo entro 30 giorni dalla stipula della locazione), se non c’è ottemperanza,  l’Agenzia delle Entrate può richiedere il versamento anche all’affittuario. E’ evidente che il conduttore, per evitare ripercussioni sul piano sanzionatorio, può di sua spontanea volontà registrare il contratto e poi richiedere il rimborso dell’imposta dal proprietario.

Il caso del contratto di affitto con canone inferiore rispetto a quello reale. La tesi della Cassazione

Un altro caso frequente e rientrante nella categoria degli “affitti in nero” è quello relativo all’indicazione, nel contratto, di un canone inferiore a quello di fatto versato. La Corte di Cassazione ha statuito un principio fondamentale: non ha rilevanza giuridica l’accordo con cui il conduttore paga al locatore per l’immobile un affitto maggiorato rispetto a quanto previsto nel contratto registrato. La ragione è che l’aumento permetterebbe al locatore di evadere fiscalmente le relative imposte. In tali circostanze, la pattuizione tra le parti è nulla ed inesistente.

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Le conseguenze per l’affittuario in caso di indicazione di canone inferiore a quello reale

L’ovvia conseguenza logica è che l’affittuario potrà limitarsi a pagare il mero importo indicato nel documento scritto di affitto, senza nessun rischio. Perciò il proprietario non potrà né sfrattarlo, né inviargli un decreto ingiuntivo o citarlo in causa. Tutto ciò perchè, giuridicamente, gli effetti “ufficiosi” di un contratto, non registrati, non hanno alcuna efficacia tra le parti. Addirittura, nel caso in cui l’affittuario avesse versato maggiori quote, può comunque chiederne restituzione fino a sei mesi dall’abbandono della casa.

Che cosa rischia il proprietario evasore in un contratto di affitto

Il proprietario che dà luogo ad un affitto in nero, incorre in conseguenze sia fiscali che civili. Fiscalmente, abbiamo quindi un caso di reato di evasione fiscale. Pertanto, lo Stato potrà emettere una cartella esattoriale con cui richiedergli il pagamento dell’imposta di registro. In particolare, ci saranno sanzioni quantificate in base a percentuali specifiche che vanno dal 60% al 120% dell’imposta evasa, se non vi è indicazione nella dichiarazione dei redditi per canoni di affitto che superano duecento euro. In un altro caso, la percentuale sarà del 90% fino al 180%, se il canone non sarà stato indicato nella sua cifra reale, bensì soltanto in misura inferiore a quella reale. Questa è un’ipotesi di dichiarazione infedele.

Che cosa rischia l’affittuario evasore in un contratto di affitto

Le conseguenze per l’affittuario, in caso di evasione fiscale, sono di minor gravità. Esse riguardano, fiscalmente, la mera circostanza in cui non c’è stata registrazione del contratto di affitto. In questo caso, anche l’affittuario dovrà rispondere fiscalmente delle sanzioni. E’ un’ipotesi di responsabilità solidale di proprietario ed inquilino, per cui lo Stato potrà richiedere il pagamento, alternativamente, ad entrambi i soggetti.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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