Il prezzo delle case in Europa: crisi in Gran Bretagna.
Nel 2008, la variazione sui prezzi nominali ha attraversato un periodo a due velocità: l’Europa centrale e meridionale stanno osservarono un andamento stabile e stazionario sul movimento dei prezzi nominali, mentre la Gran Bretagna (Halifax -8.6% e Nationwide -6.7%), Portogallo (-4.3%), Norvegia (-7.5%) e Danimarca (-4.3%) un calo, più o meno consistente, fino a raggiungere deprezzamenti molto vistosi in Irlanda del Nord (-22% a fronte di un +43.1% dell’anno precedente). In Slovacchia la percentuale relativa di crescita maggiore (+22%).
Il confronto tra il Q4 2008 e Q1 2009 è impietoso: i prezzi delle case continuano a scendere, partocolarmente laddove la casa di proprietà è maggiormente richiesta. -3.5% nel Q12009 a fronte di -0.8% nel Q42008. In Inghilterra e Galles i prezzi sono caduti del 12.7%, in Spagna e Francia di circa il 6.5% ed in Germania -0.6 (+0.3 a seconda dell’indice considerato). L’attuale crisi, che non è un fattore di psicologia collettiva, determinando nuovi disoccupati potrebbe anche in Europa mettere a dura prova il pagamento dei mutui erogati dalle banche. La BCE sta tenendo sotto controllo la situazione, chiedendo agli istituti di credito di iniziare a rilasciare prestiti. 442 miliardi di euro sono stati recentemene erogati nel sistema bancario, a fronte di prospettive di taglio del tasso d’interesse da parte della BCE, che per ora rimane costante all’1%. In parallelo, il tasso di inflazione è negativo nell’Eurzona (a giugno i prezzi sono scesi dello 0.1% rispetto ad un anno fa’. Era dal 1991 che non si verificava tale avvenimento). Per maggiori dettagli sulle analisi BCE, consultare il bollettino ufficiale .pdf
Il FT prpone il suo personale indice, chiamato FTHPI (Financial Times House Price Index).
La nota metodologica dell’indagine afferma che:
In contrast to the situation in many European countries, the UK has a number of house price measures, some more robust than others. The FT has produced its own measure, to provide a benchmark, using Land Registry actual sale prices, covering all personal transactions (not just those bought using loans from particular lenders) and compiled by consultancy Acadametrics. (View latest data.) For more information about the UK housing market visit our in-depth feature on UK house prices.
In pratica, il modello che si può consultare QUI, non è altro che una media pesata, possibilmente con qualche interpolazione, in basa all’attendibilità degli indicatori proposti da Halifax, Nationwide e Office of the Deputy Prime Minister, con pesi che seguono un andamento geografico di verosimiglianza.
In Italia la situazione risulta meno negativa dell’Eurozona ed Europa: la serie storica delle variazione percentuali dei prezzi delle case in Italia, dal 1989 ad oggi.
| Anno |
Variazione Percentuale |
| 1989 | 31.4 |
| 1990 | 23.1 |
| 1991 |
12.8 |
| 1992 | 7.5 |
| 1993 | 0.9 |
| 1994 | -3.2 |
| 1995 | 0.8 |
| 1996 | -2.8 |
| 1997 | -5.1 |
| 1998 | 1.6 |
| 1999 | 5.3 |
| 2000 | 7.9 |
| 2001 |
8.4 |
| 2002 | 9.8 |
| 2003 | 10.2 |
| 2004 | 10.3 |
| 2005 | 7.8 |
| 2006 | 6.6 |
| 2007 | 5.3 |
| 2008 | 2.6 |
Il dato del Q12009 per l’Italia è di -1.9% a fronte del -0.9% del Q42008- Per l’Eurozona il FTHPI è di -3.5% mentre per l’intera Europa è addirittura del 5.1%.
FT permette una visualizzazione dinamica delle serie storiche aggiornate di tutti i paesi UE. Il grafico statico risulta essere, per i principali paesi europei il seguente:
Si è preso in considerazione l’intera Eurozona, Inghilterra e Galles, Germania, Spagna, Italia e Francia. Sebbene tutti gli indicatori stiano tendendo per ovvie ragioni verso il basso, la Germania è l’unico paese con un tasso di variazione relativo ancora positivo.
Alcuni altri dati significativi per Q12009
UK: -16.7
Inghilterra + Galles: -12.7
Irlanda del Nord: -29.6 (dato più negativo dell’intera Europa)
Francia: -8
Germania: -0.6 (+0.3 a seconda dell’indice considerato)
Spagna: -6.5
Tutti i dati possono essere consultati tramite questi file .pdf
- Nominal indices (annual and quarterly)
- Nominal percentage changes (annual and quarterly)
Particolarmente interessante il caso in Inghilterra, Londra in particolare, dove il prezzo delle case nell’ultimo anno è drammaticamente sceso. FT raccoglie le serie storiche a questo indirizzo:
(per continuare la lettura cliccare su “2”)
La curva delle variazioni mensili segue un andamento pressapoco normale, mentre quello sulla variazione annuale mostra un forte ribasso cumulativo. Notare l’incredibile deprezzamento da metà 2007 ad oggi, circa il 20% in meno. Chi ha comprato casa nel 2007 a Londra (ed io ne conosco uno) ora si starà strappando le vesti per il pessimo investimento. Senza poi tener conto del tasso di interesse per il mutuo erogato prima che la crisi prendesse piede.
Riportiamo qui di seguito la variaziona percentuale dei prezzi delle case in tutta Europa dal 2001 ad oggi.
Nel 2001, la Finlandia mostra l’unico tasso di decrescita, mentre tutto il resto di Eurozona mostra crescita più o meno consistenti. Ungheria ed Estonia in primis, a seguire Inghilterra ed Irlanda, Spagna, Lussemburgo e Grecia. L’Italia è in media con Eurozona.
3 anni dopo, passato il disastro delle Torri Gemelle, Spagna, Estonia, Scozia, Irlanda del Nord raggiungono tassi di crescita superiori al 20% (bolla speculativa in molti casi). La Germania mostra un rallentamento, così come l’Austria. In Italia i prezzi continuano ad aumentare oltre il 10%. La Finlandia ritorna ad avere un tasso di crescita dei prezzi nominali delle case. E’ un buon momento per il mercato immobiliare Europeo, Germania permettendo.
Nel 2006 solo l’Ungheria segna una decrescita, mentre in Irlanda del Nord, Polonia Estonia, Danimarca, Norvegia ed Islanda si registrano forti crescite. In Italia i prezzi crescono più lentamente che 2 anni prima. La Germania segna una svolta positiva con i dati precedenti. La Gran Bretagna sembra mostrare ciò che si avvererà due anni dopo, ovvero decrescita diffusa, sebbene l’Irlanda del Nord, che si rivelerà essere la più colpita dalla crisi del mercato immobiliare, appare ancora molto performante.
Nel 2008, come detto, solo la Slovacchia (e Cipro) sembra non risentire della crisi. Una macchia blu diffusa avvolge l’isola britannica, includendo Olanda, Danimarca e Norvegia.In Irlanda del Nord si passa da un rosso intenso (forte crescita) ad un blu altrettanto intenso (forte calo). Sorprende, almeno me, il caso dell’Islanda, che pur avendo subito ua bancarotta di stato non ha deprezzato così gravemente (data la situazione globale) i prori valori immobiliari.