Affitto a riscatto immobile: come funziona e in cosa consiste
Affitto con riscatto immobile: come funziona e in cosa consiste
Nella realtà odierna per molti è davvero difficile ottenere un mutuo. Questo perché le banche richiedono requisiti economici sempre più rigidi per averlo: tra questi, per esempio, essere un lavoratore con contratto a tempo indeterminato, meglio se nel settore pubblico. Esistono però forme contrattuali, in materia di immobili, che possono supportare e facilitare tutti coloro che vorrebbero comunque acquistare una casa. Vediamo di seguito che cos’è l’affitto con riscatto e quali sono le sue caratteristiche.
Che cos’è l’affitto con riscatto di immobile
Dicevamo del sempre maggiore utilizzo di questo contratto di affitto, detto anche locazione con preliminare di futura vendita. Ciò anche per la sua estrema elasticità: esso fondamentalmente è una tipologia di contratto che dà a chi ha il godimento del bene l’opzione di utilizzare le quote di locazione come anticipo corrisposto al proprietario, e di ottenere la proprietà del bene dopo un certo periodo alle condizioni predeterminate nel contratto stipulato all’inizio del periodo di affitto.
Entro la data prevista nell’accordo contrattuale, l’affittuario può decidere di comprare l’immobile, avendosi così il trasferimento del diritto di proprietà. Particolare non irrilevante è che, nella vendita, le parti terranno conto, interamente o parzialmente, dei canoni d’affitto versati fino alla data dell’acquisto.
Le condizioni contrattuali, proprio per l’estrema elasticità e versatilità di questo contratto, possono variare moltissimo e, però, alla base c’è sempre l’accordo delle parti; con esso, i contraenti sono impegnati in una locazione, variabile da pochi mesi fino a 10 anni. Dopo di che l’affittuario deciderà se comprare.
Tipologie del contratto di affitto con riscatto: con preliminare di vendita e opzione di futuro acquisto
Al fine di rendere le parti pienamente libere di determinare le caratteristiche del loro patto, il legislatore ha configurato una serie di tipologie contrattuali differenti. Anzitutto, i contraenti hanno la facoltà di accordarsi con un solo contratto o due contratti diversi: uno di affitto e uno di futura vendita.
Questo è il caso dell’affitto con preliminare di vendita. Il preliminare d’acquisto deve essere trascritto nei registri immobiliari. I contraenti hanno facoltà di decidere se il preliminare di vendita obblighi entrambi alla compravendita o se spetterà all’affittuario valutare, in un secondo tempo, se concludere o meno la compravendita. Un’altra forma di contratto molto diffusa è quella di affitto con opzione di acquisto.
In questo caso l’affittuario ha la possibilità di far valere o meno la scelta di acquisto, entro il termine indicato nel contratto (sempre fino ad un massimo di 10 anni); il canone è di solito più alto della media dei canoni di affitto di immobile, ma comunque sempre più basso di una rata del mutuo.
Contratto di affitto con riscatto con riserva di proprietà e con riscatto automatico
Il contratto di affitto con riscatto con riserva di proprietà è anche noto come patto di riservato dominio ed è adatto a quei proprietari che ritengono di voler avere più garanzie, qualora l’affittuario sia inadempiente. Sulla base di questo patto, il trasferimento di proprietà è concretizzato soltanto in caso di versamento totale del prezzo di vendita dell’immobile.
Il proprietario della casa è comunque ben tutelato: il legislatore gli consente di ottenere la risoluzione del contratto e ritornare nella disponibilità dell’immobile. Differente è il caso dell’affitto con riscatto automatico, per il quale è previsto il trasferimento obbligatorio di proprietà, in seguito al pagamento di un certo numero di canoni o di una certa somma di denaro.
Gli aggiornamenti normativi contenuti nel D.L. 133 del 2014
Il D.L. 133 del 2014 (cosiddetto decreto Sblocca Italia) fa il punto su questo istituto e dispone, tra l’altro, che i contratti sono da trascrivere sugli appositi registri immobiliari. In questa particolare fattispecie, a differenza della generalità dei contratti preliminari, i contratti di affitto con riscatto possono avere una durata fino a 10 anni.
Nello stesso provvedimento, è prevista la risoluzione del contratto qualora l’affittuario non versi la quota mensile. Per ragioni di chiarezza e onde evitare equivoci, sul contratto – a priori – deve essere segnalato il numero di mancati pagamenti o ritardi che possono essere accettati, prima che il proprietario possa attivarsi per la risoluzione contrattuale.
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Perché è conveniente il contratto di affitto con riscatto
Alcuni motivi rendono molto conveniente questa forma contrattuale. Anzitutto essa consente di ottenere la proprietà di un immobile, senza dover chiedere un mutuo in banca e sostenere gli onerosi tassi di interesse.
In secondo luogo, è conveniente per il proprietario che può prima incassare le rate di affitto, e poi la cifra di compravendita. Inoltre tale forma contrattuale consente all’affittuario di valutare gli effettivi vantaggi dell’acquisto della casa, provandola durante la permanenza in affitto; dal punto di vista fiscale poi, fino a che resta la condizione di affittuario, non sono previsti pagamenti di tasse e imposte sulla casa.
