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pubblicato: lunedì, 20 luglio, 2015

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Prezzi delle case in leggera ripresa in Europa, non in Italia

prezzi delle case, curve rierite all'Italia per abitazioni nuove o esistenti

Se c’è un campo in cui la convergenza europea proprio non si vede è quello dell’edilizia e dei prezzi delle abitazioni. E’ appena uscito l’ultimo report di Eurostat sui prezzi delle abitazioni in Europa, sia nell’Unione Europea a 28 che nell’eurozona a 19.

Si assiste nel primo trimestre 2015 a una timida ripresa dello 0,6% nella zona UE e del 0,3% nell’eurozona rispetto al trimestre precedente, e rispettivamente del 2,5% e dello 0,9% anno su anno.

prezzi delle case curve di UE e Eurozona, variazioni

Qui vediamo di seguito l’andamento dei prezzi dal 2005 a oggi, usando il 2010 come base

prezzi delle case, curve dei valori con riferimento al 2010

L’area euro, per l’assenza dell’Inghilterra, ha sempre avuto andamenti più moderati, anche nei momenti in cui la bolla immobiliare era più frizzante, con cali più contenti e aumenti più moderati. Oggi si ritorna in una situazione di crescita che fuori dall’eurozona è trascinata dalla bolla londinese.

Vediamo i dati Paese per Paese:

prezzi delle case, tabella con Paesi europei e percentuali di cali o aumenti

L’Irlanda, che si riprende dallo sfracello dei prezzi dopo la crisi del 2008, segna una crescita dei prezzi anche maggiore di quelli inglesi, in entrambi  casi +16,8% e +8,5%. Si noti anche il balzo di Svezia, + 11,6%, e Ungheria, +9,7%.

In generale vi è una situazione di aumento dei prezzi in tutto l’Est Europa e in Scandinavia, associato alla stagnazione o alla prosecuzione del calo in Sud Europa e in Francia. Addirittura mentre in Francia c’è una leggera ripresa dei prezzi delle case, l’Italia è il Paese con il calo più marcato dopo la Lettonia, -3,3%.

Prezzi delle case: il calo in Italia è cominciato dopo e una vera ripresa non c’è ancora

L’Italia sta frenando la sua discesa dei prezzi, tuttavia in modo più lento degli altri Paesi, il calo continua come possiamo vedere dagli ultimi dati ISTAT:

prezzi delle case, curve rierite all'Italia per abitazioni nuove o esistenti

Sono naturalmente le infrastrutture già esistenti, la maggioranza, quelle che trascinano verso il basso gli indici dei prezzi delle case, e negli ultimi due anni quel calo che non c’era in fondo stato fino al 2012, si è manifestato con tutta la sua forza, fino al 20% nelle case non nuove.

Una chiave di lettura per capire la mancanza di una ripresa in Italia, a differenza della Spagna, è proprio questo ritardo dell’inizio del calo. Motivi anche culturali avevano portato gli italiani a pensare nel 2009 e negli anni immediatamente seguenti che in fondo il mattone non sarebbe calato, e piuttosto erano crollate le compravendite invece dei prezzi, molti avevano ritirato la propria abitazione dal mercato, fino all’inevitabile calo quando per motivi di necessità alcune di queste abitazioni sono state messe in vendita.

In realtà, comunque, in Italia non si è avuto a una bolla immobiliare paragonabile ad alcuni Paesi, in cui i prezzi delle case hanno dato vita a delle montagne russe vere e proprie, come vediamo di seguito:

prezzi delle case, tabella con percentuali di crescita nei diversi anni

L’Irlanda raramente riesce ad avere variazioni inferiori al 10%, sia in senso positivo che negativo. Ovviamente come a Londra influiscono gli investimenti o i disinvestimenti stranieri. Così altri Paesi piccoli, come la Romania che ha vissuto silenziosamente un vero e proprio crollo dei prezzi.

Nei Paesi Baltici il crollo è seguito a crescite da vera e propria bolla prima del 2008, e dopo vi sono state variazioni molto più sostenibili.

La Spagna è il Paese più grande con aumenti o diminuzioni così rilevanti dei prezzi, anche più che nel Regno Unito, e in effetti in valore assoluto è stata la più grande bolla in Europa, l’origine della crisi economica del Paese iberico, ma anche la ragione della sua ripresa, visto che a differenza dell’Italia non vi erano problemi strutturali di debito pubblico

Italia e Germania sembrano essere, ancora più della Francia, i Paesi più stabili nel campo degli aumenti e delle diminuzioni dei prezzi delle case, in Germania si toccò al massimo un calo del 3,7% nel 2007, quando tra l’altro nel resto d’Europa il mattone tirava come non mai. Questa tendenza di andare controcorrente, come per il costo del lavoro, è stata la benedizione della Germania.

Anche in Italia non si è andati oltre un calo del 6,8% nel 2013, con un trend che, come abbiamo visto, riproduce in modo ritardato quello che è accaduto altrove.

Tuttavia al contrario di altri Paesi la crisi del mattone in Italia è stata la conseguenza, e non la causa,  di una crisi in realtà originata da ragioni molto più profonde, dalla nostra mancanza di competitività, sia nel settore pubblico che privato.

La ripresa dei prezzi della abitazioni sarà quindi un buon segno non in sì, visto che non abbiamo bisogno di altre corse al mattone, quanto di investimenti più produttivi, ma come segnale di una vera ripresa economica in atto.

Anche perchè se osserviamo il seguente grafico ci aggiorniamo che non tanto l’Italia ma anche Paesi come la Francia, gli USA, e soprattutto la Cina e il Regno Unito, non possono più puntare sulla crescita indefinita di un settore che ha già segnato tassi di incremento superiori a quelli del PIL, anche del 600%.

prezzi delle case, curve delle variazioni dei prezzi con valori del 1985


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