07/01/2019

Deposito cauzionale locazione: importo caparra e regole

Deposito cauzionale locazione, importo caparra e regole
Deposito cauzionale locazione: importo caparra e regole

Nel rapporto contrattuale intercorrente tra proprietario e conduttore, due termini tipici sono “deposito cauzionale” e “caparra”. Sebbene all’apparenza possano risultare simili, essi sottintendono concetti distinti. Vediamo di seguito il significato di tali istituti civilistici e le loro finalità nel contratto di affitto.

La caparra nel contratto di locazione: che cos’è e qual è la finalità

Anzitutto occorre definire che cos’è la caparra in un contratto di affitto, che lega proprietario dell’immobile e affittuario. Essa è costituita da un versamento di denaro a titolo di manifestazione di interesse e impegno alla futura stipula del contratto d’affitto. Il conduttore effettuerà tale versamento o all’agenzia immobiliare coinvolta nell’iter di affitto, o al proprietario. A seguito dell’effettiva stesura del contratto di affitto, questa somma confluirà poi nel cosiddetto deposito cauzionale – che vedremo tra poco – o nell’ammontare della prima mensilità, oppure potrà ritornare al conduttore stesso.

Deposito cauzionale nel contratto di affitto: che cos’è e finalità

Da tenersi distinto dalla caparra, è il cosiddetto deposito cauzionale. Anch’essa è una somma di denaro, in questo caso però richiesta dal proprietario al conduttore come garanzia delle obbligazioni assunte dal conduttore stesso, al momento della sottoscrizione del contratto di affitto. Le finalità sono quelle, appunto, di tutela del proprietario dell’immobile contro mancati pagamenti dei canoni mensili da parte dell’affittuario o eventuali danni arrecati all’appartamento da un conduttore poco responsabile.

Deposito cauzionale e contratto di locazione: cosa accade al termine dell’affitto

È chiaro che, a differenza della caparra che perde la sua ragion d’essere al momento della stipula del contratto, il deposito cauzionale perdura per tutta la durata dell’affitto. Al termine di tale periodo, tale deposito monetario sarà riconsegnato nelle tasche del conduttore. Ciò a patto però che egli abbia adempiuto a tutte le obbligazioni previste nel contratto.

Il conduttore, tra le varie obbligazioni cui è sottoposto, ha quella di riconsegnare i locali nelle stesse condizioni iniziali, salvo la cosiddetta usura d’uso, a lui non imputabile. Pertanto il proprietario, al termine dell’affitto, dovrà verificare che l’immobile non abbia subito danni e quindi ne verificherà lo status. Se noterà danni dipendenti dall’incuria o dalla negligenza del conduttore, ben potrà servirsi della somma del deposito cauzionale, per effettuare le riparazioni necessarie. Viceversa, in assenza di danni, il proprietario sarà tenuto a riconsegnare l’intera somma al conduttore.

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Deposito cauzionale: alcuni ulteriori chiarimenti in merito

La legge fissa che il deposito cauzionale non può mai superare, nel suo ammontare, le tre mensilità di canone. In particolare, è opportuno sottolineare che il deposito non è da intendersi anticipo sulle mensilità di affitto. In effetti, nella prassi può verificarsi che il conduttore non paghi le ultime mensilità di contratto, credendo che il deposito le sostituisca. Quest’ultimo però ha la ben diversa finalità di essere garanzia contro eventuali danni; quindi è ovvio che il deposito deve essere conservato fino alla verifica delle condizioni dei locali, a seguito del rilascio dell’immobile.

Nel contratto di affitto è contenuto il verbale di consegna, nel quale sono indicate le condizioni in cui si trova l’immobile al momento della stipula del contratto. A seguito della verifica di eventuali danni, al termine dell’affitto, è prassi redigere un verbale di riconsegna, in cui – possibilmente – comprovare gli eventuali danni causati dal conduttore. Tale verbale è quindi idoneo a individuare la quantità di deposito cauzionale da trattenere.

Inoltre, sul deposito cauzionale maturano i cosiddetti “interessi legali”, i quali debbono essere versati al conduttore, alla scadenza di ogni anno di affitto. In mancanza, permane comunque in capo al proprietario l’obbligo di versamento, da rispettare entro la data di restituzione del deposito.

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