Assemblea condominiale straordinaria: deleghe, quorum e quando è nulla

Chiunque sia residente in un condominio, si sarà trovato a che fare – almeno una volta nella vita – con la cosiddetta assemblea condominiale. Vediamo di seguito cosa accade in caso di assemblea condominiale straordinaria, le questione del quorum e delle deleghe e l’ipotesi in cui è nulla.

Assemblea condominiale straordinaria: che cos’è in base alla normativa italiana e quando va fatta

Preliminarmente, al fine di circoscrivere il nostro campo di analisi, chiediamoci cosa sia un’assemblea condominiale di tipo straordinario. Essa non è altro che una particolare riunione, dei condomini (proprietari delle singole unità abitative o anche affittuari) alla presenza dell’amministratore, idonea a trattare una o più questioni particolari. Per tali circostanze, è possibile delegare qualcuno in propria rappresentanza, come vedremo più avanti. L’assemblea straordinaria è convocata in tutti i casi in cui: c’è una richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore del caseggiato; c’è la richiesta, anche di un solo condomino, per decidere sull’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso ad una rete informatica; uno dei condomini intende eseguire sulla sua proprietà, opere che potenzialmente siano in grado di causare danni agli altri condomini; uno dei condomini intende installare sulla sua proprietà, un impianto di produzione di energia.

Assemblea condominiale straordinaria: la questione dei quorum e delle ipotesi di nullità

Prima di affrontare il tema della delega, qualche precisazione in merito ai quorum necessari alla regolare tenuta dell’assemblea. Essi debbono essere comunque raggiunti, pena l’annullabilità della seduta stessa, o meglio delle delibere adottate in essa (come anche ribadito dalla Cassazione). In particolare, l’art. 1136 c.c. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi. I primi determinano la regolare costituzione dell’organo assembleare, mentre quelli deliberativi la regolarità della delibera assunta. Per ciò che riguarda i casi di nullità o annullabilità di quanto statuito in assemblea, la giurisprudenza ha evidenziato che sono da ritenersi invalide tutte quelle delibere che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea.

Assemblea condominiale straordinaria: cosa accade in caso di delega e il voto infedele del delegato

Vediamo a questo punto l’ipotesi della delega. In effetti, la normativa civilistica riconosce al proprietario di una unità abitativa, il diritto di intervenire in assemblea, sia di persona, sia tramite un rappresentante o delegato prescelto. Ciò attraverso delega scritta, a tutela del fatto che il diritto di voto è inviolabile, anche sul piano delle forme in cui può esser esercitato. La delega pertanto non può essere assegnata oralmente o a voce, è sufficiente però – al fine della sua validità – anche una semplice delega per e-mail o via fax. La delega scritta deve riportare una serie di elementi necessari, tra essi: dati identificativi di delegante, delegato ed unità immobiliare; data e ora della riunione; argomenti oggetto di delega. Il rispetto di tali requisiti è necessario, al fine che un condomino non possa impugnare la delibera assembleare per ragioni connesse ad una eventuale delega invalida (che abbia quindi inficiato il voto).

Vi è poi il caso di un voto infedele del delegato. Esso sussiste laddove il delegato esprima un voto difforme da quanto preventivamente indicato dal delegante. In tali casi la legge è chiara: non è irregolare la delega e quindi il voto espresso, bensì è contestabile il cattivo adempimento del delegante. Non si aprono quindi profili di invalidità dell’assemblea: se mai, il delegato potrà fare azione di responsabilità ai danni del delegante.

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