Spese condominiali: nuova ripartizione, ecco i criteri aggiornati
Spese condominiali: qual è la regola generale in tema di riparto spese per le parti comuni e con quali modalità i condomini possono derogarvi.
Vediamo di seguito se è possibile modificare i criteri di riparto stabiliti per il pagamento delle spese comuni del condominio (pulizia scale, ascensore ecc.). La disciplina generale è quella per la quale la divisione delle spese condominiali è fatta per millesimi; ciò significa che ogni condomino paga secondo la propria quota di millesimi (ovvero secondo il valore della sua proprietà), riportata nell’allegato al regolamento condominiale. Cerchiamo di capire però se il condominio può decidere diversamente.
Spese condominiali: il riparto secondo l’uso
Le regole civilistiche sulla libertà di negoziazione dei privati fanno sì che questi, come condominio, possano adottare delle scelte differenti, in merito al citato riparto spese condominiali. Pertanto è ammessa la modifica della suddivisione delle spese, se rispettate le regole previste, come vedremo tra breve.
D’altra parte è frequente che determinati condomini utilizzino i servizi in modo maggiore rispetto ad altri: tipico è il caso dell’ascensore. In queste circostanze, l’assemblea condominiale può optare per un criterio diverso da quello generale: può cioè decidere per il riparto delle spese condominiali, in base all’uso di ciascuno. Va rimarcato che l’uso della cosa comune, che rileva ai fini del riparto, non è quello effettivo, bensì quello potenziale: in altre parole, non valgono ai fini suddetti, considerazioni di opportunità personale o scelte di natura discrezionale.
Un caso simile è quello dell’edificio con più scale, cortili ed opere che, di fatto, servono solo una parte del palazzo e non tutti i condomini. In queste circostanze, la scelta più opportuna è quella di organizzare il riparto spese condominiali, esclusivamente tra i condomini che si servono di quella specifica parte del palazzo e che ne traggono quindi utilità (ad esempio le scale): gli altri condomini non debbono invece versare alcunché. Un caso simile è quello delle spese del riscaldamento condominiale, le quali non debbono essere sostenute da chi si è reso autonomo.
La regola dell’unanimità
La regola generale che fa riferimento ai millesimi può quindi esser derogata dai condomini, pertanto dando luogo ad una modifica del riparto spese condominiali. Ma ciò esclusivamente attraverso l’approvazione della generalità dei condomini all’unanimità, non basta una maggioranza di essi.
Su questo tema si è soffermata la Cassazione, dalla cui giurisprudenza è tratto un rilevante principio di diritto: il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole legate alle regole di ripartizione, con una delibera assembleare, che va però approvata all’unanimità. Ne consegue – secondo la Suprema Corte – che le decisioni adottate con una semplice maggioranza, che modificano i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, in difformità rispetto a quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale, sono da considerarsi nulle e, pertanto, prive di effetti a livello legale.
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