Difetti costruzione immobile: è responsabile venditore,cliente o costruttore?

Il problema rappresentato dai vizi o difetti della costruzione di un immobile costituisce un caso pratico frequentemente affrontato nelle cause di tribunale. In effetti, non è affatto raro che un cliente scopra, in un momento successivo alla compravendita dell’immobile, che esso presenta difetti nascosti quali, ad esempio, la mancanza dei requisiti minimi per assicurare un adeguato isolamento acustico – dovuta al fatto che l’abitazione non è stata edificata seguendo le cosiddette “regole dell’arte” – oppure la presenza di crepe ed altre irregolarità che dimostrano come – in verità – l’immobile non abbia quelle caratteristiche di stabilità e qualità della costruzione che, a suo tempo, erano state garantite dal venditore. In queste circostanze, chi è responsabile? Venditore, costruttore o acquirente? e pertanto chi paga per i lavori di riparazione e consolidamento? Scopriamolo.

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Costruzione immobile: la garanzia decennale del costruttore

Le norme civilistiche, in caso di vizio inerente la costruzione di un immobile, pongono due distinte tutele a favore dell’acquirente/committente dell’opera che scopre il difetto in un secondo tempo. Il primo strumento di tutela è quello previsto dall‘art. 1669 c.c. (che reca il titolo “Rovina e difetti di cose immobili“): “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.

Tale regola vale per tutti i casi di vizio della costruzione di immobile di grave entità e che minacci la stabilità del fabbricato: il costruttore è quindi responsabile nei confronti del proprietario-acquirente dell’immobile e anche nei confronti di quelli successivi e degli eredi.

Chiariamo inoltre che il Codice Civile per “difetto della costruzione” in un immobile intende una violazione delle tipiche regole dell’arte che equivale ad una inidonea esecuzione dell’edificazione o anche in un difetto del progetto di realizzazione dell’opera; mentre per “vizio del suolo” si intende quel vizio che rende la superficie su cui poggia la costruzione, inidonea a sopportare il peso del fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, il concetto di responsabilità/garanzia decennale del costruttore non vale solo per i vizi gravi che mettono in pericolo stabilità e tenuta dell’edificio – con rischi concreti di crollo improvviso – ma anche per difetti più “ordinari” e frequenti come l’assenza di isolamento acustico nelle pareti, infiltrazioni di acqua, crepe, guasti agli impianti di riscaldamento dell’immobile ecc. Insomma, secondo le parole dei giudici il grave difetto ricorre anche quando i vizi “riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura“.

Ma che fare in concreto in queste specifiche circostanze? Sarà necessario spedire una diffida in forma scritta all’appaltatore/costruttore entro dodici mesi dall’individuazione del vizio (si badi bene – come chiarito dalla giurisprudenza – non del vizio in sé ma proprio delle cause dello stesso, attraverso la perizia o relazione tecnica di un esperto). A seguito di ciò, sarà necessario intraprendere la causa contro il costruttore entro 12 mesi dalla citata denuncia/diffida.

Va rimarcato ancora che tale strumento di tutela prevede che la garanzia del costruttore sia pari a dieci anni, decorrenti dalla data di completamento dei lavori. Nella generalità dei casi, l’azione di responsabilità è intrapresa nei confronti dell’appaltatore, insieme a figure come il direttore dei lavori e il progettista, i quali rispondono solidalmente per il vizio emerso.

La tutela ulteriore per i vizi lievi

In ipotesi di vizi o difetti di lieve o lievissima entità, che non gravano sull’immobile in modo da pregiudicarne la stabilità o il godimento, la legge prevede una seconda e diversa tutela, all’art. 1667 c.c. (“Difformità e vizi dell’opera“). Infatti, il costruttore è tenuto anche alla garanzia per le difformità e vizi (lievi) dell’opera: fondamentalmente si fa riferimento ai casi in cui l’opera non sia stata edificata conformemente alle prescrizioni contrattuali (per es. usando materiali diversi da quelli pattuiti a suo tempo).

Tuttavia, come dispone il citato articolo – la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili purché, in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore. In tali circostanze, i termini per agire sono inferiori: infatti il proprietario deve spedire la diffida scritta, ovvero la denuncia del vizio (lieve), entro 60 giorni dall’individuazione (ma la denunzia in oggetto non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati, comma 2 art. 1667). La causa civile andrà iniziata, invece, entro due anni dal giorno della consegna del fabbricato.

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Qual è il ruolo del venditore: è in qualche modo responsabile?

Alla luce di quanto detto finora e in base quanto concluso dalla giurisprudenza in materia, l’azione di responsabilità per difetti di costruzione di un immobile non vale verso il precedente proprietario/venditore dell’immobile. Infatti, secondo una sentenza della Cassazione Sezioni Unite del 2017 l’azione di responsabilità per la rovina e i difetti di cose immobili “non è esperibile contro chi si è limitato a vendere l’immobile, a meno che questi abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo” (o a meno che – dice la Cassazione – il costruttore non sia anche allo stesso tempo venditore). Concludendo, il costruttore/appaltatore risponde ed è responsabile, il venditore (e il cliente) in linea di massima no.

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