Occupazione immobile senza contratto: sanzioni e pene, come difendersi

Nei tempi odierni è una eventualità tutt’altro che remota. Stiamo parlando dei casi dell’occupazione di un immobile senza contratto, e quindi in modo abusivo. Vediamo di seguito come il privato cittadino, proprietario dell’immobile, può trovare tutela.

Occupazione immobile senza contratto: che cos’è

Si legge spesso, nelle notizie di cronaca, di fatti inerenti occupazioni abusive di locali di vario tipo, nella maggior parte dei casi sfitti o comunque senza alcuna persona che vi abiti all’interno. Sono però immobili di proprietà di qualcuno, che ha diritto a veder tutelato il suo diritto. La legge definisce abusiva l’occupazione di uno spazio senza titolo legittimante la propria presenza. Si pensi a tutti i casi in cui una persona occupi un appartamento senza aver in precedenza sottoscritto alcun contratto di affitto o di compravendita con il proprietario dell’immobile. Peraltro, il contratto in oggetto deve essere registrato per produrre i suoi effetti. Il legislatore considera inoltre nulli anche i patti o accordi verbali.

Occupazione immobile senza contratto: di quali strumenti di tutela avvalersi?

Ovviamente per il legittimo proprietario sono previsti adeguati strumenti di tutela in via giudiziaria. In queste circostanze, non sussistendo alcun accordo scritto valido, non può operare la procedura di sfratto. Il proprietario dovrà pertanto fare riferimento al processo ordinario, vale a dire il cosiddetto giudizio di cognizione finalizzato al rilascio, oppure, in alternativa, servirsi del ricorso con procedura semplificata (di cui all’art. 702 bis c.p.c.). Come ulteriore possibilità, è concesso al proprietario di utilizzare il ricorso d’urgenza, di cui all’art. 700 c.p.c., nelle circostanze in cui abbia necessità di riottenere la proprietà nel minor tempo possibile.

Circa il profilo delle prove da presentare, il proprietario dovrà dimostrare al giudice il legittimo possesso dell’immobile. Avrà quindi onere della prova non solo con riferimento al suo titolo di acquisto, ma anche con riferimento a tutti gli acquisti precedenti al suo (se sussistenti), fino a riuscire a risalire all’acquisto a titolo originario. Come è abbastanza evidente, è comunque un procedimento non breve e – peraltro – l’abusivo potrà restare nell’immobile, pur senza titolo, fino alla sentenza di condanna.

È previsto un risarcimento del danno?

La risposta alla domanda non può che essere positiva. Infatti, a questa conclusione è giunta la giurisprudenza prevalente. In particolare, la Cassazione ha affermato che al titolare non spetta di provare in giudizio il danno patrimoniale, bensì semplicemente l’onere della prova delle circostanze dell’occupazione abusiva. A seguito di ciò, sarà poi il giudice, con autonoma valutazione, a procedere alla liquidazione della quota di risarcimento. Come parametro di riferimento per il calcolo, rileverà il valore locativo del bene, in relazione quindi al valore delle case sul mercato locale.

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