Assemblea di condominio: valore legale verbale e come contestarlo

È ben noto a tutti coloro che risiedono – come proprietari dell’abitazione o come inquilini – in un condominio, che in esso tante volte non è facile mantenere un clima sereno e privo di tensioni o di battibecchi di varia natura, e spesso per i motivi più futili. Vediamo allora qual è la rilevanza, o meglio il valore legale, del cosiddetto verbale dell’assemblea di condominio, e con quali modalità è possibile contestarlo ufficialmente, ovvero impugnarlo.

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Assemblea di condominio: cos’è il verbale, qual è la sua funzione e chi lo scrive

Richiamiamo brevemente che cosa la legge intende per verbale di assemblea di condominio. Esso non è altro che il documento scritto su impulso dell’amministratore di condominio, e trova il suo fondamento nell‘art. 1136 del Codice Civile (“Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni“): “Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore“. Insomma, per legge il verbale dell’assemblea di condominio necessita di forma scritta.

La funzione di tale documento è quella di cristallizzare la volontà dell’assemblea di condominio e di attestare quelli che sono stati i fatti e gli argomenti dell’assemblea; inoltre il verbale è necessario all’eventuale impugnazione di una delibera assembleare. Tecnicamente, il verbale in oggetto dà una prova presuntiva dei fatti dell’assemblea, con una inversione dell’onere della prova a carico di colui che ne contesta il contenuto, ovvero afferma che è inesatto e non vero in tutto o in parte. Questa prova, in virtù dell’art. 2727 e seguenti del Codice Civile, può essere data con ogni mezzo.

Il soggetto deputato a redigere il verbale dell’assemblea di condominio è il presidente di turno della riunione (nominato tra i presenti all’inizio dell’assemblea), sotto la supervisione dell’amministratore di condominio e con l’assistenza del segretario.

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Il valore legale del verbale: le parole della Cassazione

A questo punto vediamo in quali categoria di atti giuridici, rientra il verbale in oggetto. Esso non è atto pubblico, perché né l’amministratore di condominio, né il presidente dell’assemblea, né il segretario sono considerabili pubblici ufficiali, non avendo infatti il potere di attestare o confermare la veridicità e la corrispondenza al vero, dei documenti da questi scritti.

Il verbale assemblea di condominio rientra, allora, nella categoria delle scritture private. La distinzione non è di poco conto, dato che se per contestare quanto scritto in un atto pubblico, occorre aprire una specifica causa civile denominata “querela di falso”, ciò non si verifica con le scritture private, per le quali è sufficiente una qualsiasi prova a sostegno della propria tesi.

La Corte di Cassazione, infatti, ha usato recentemente queste parole per chiarire il valore legale del verbale: “Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata; sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova”. Insomma, il verbale offre una sorta di “presunzione” dei fatti e delle dichiarazioni avvenute in assemblea, ma ciò non toglie che ogni soggetto interessato ha la facoltà di fornire prova contraria circa quanto affermato in esso.

La contestazione del verbale: come attivarla

A questo punto, vediamo in che modo il condomino può validamente contestare il contenuto del verbale. Come prima cosa, sarà opportuno non sottoscriverlo: mettere la propria firma a questo documento, significherebbe infatti, in qualche modo, accordare ad esso veridicità quanto ai fatti indicati.

Non meno importante, sarà necessario che l’interessato o gli interessati, si oppongano al suo contenuto, eventualmente segnando la cosa come nota all’interno del verbale. In conclusione, è opportuno rimarcare, che, in ogni caso, chi contesta la validità e le affermazioni del verbale, deve fornire prova della sua tesi e di come effettivamente si sono svolte le cose all’interno dell’assemblea di condominio.

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