Prato verde condominiale: come si fa sul tetto, adempimenti e legge

Il prato verde condominiale sul tetto, o green roof, è un’usanza diffusasi, inizialmente, nei contesti condominiali del nord Europa, per poi arrivare anche da noi. Di fatto si tratta di un rivestimento di vegetazione, una sorta di giardino o di piccolo prato che ricopre il tetto dell’edificio condominiale. È un esempio di edilizia che incontra la natura, anche per nascondere il cemento e per abbellire i palazzi delle città italiane. Vediamo allora quali sono gli adempimenti previsti per realizzare un prato verde condominiale sul tetto, le maggioranze in assemblea condominio e le regole specifiche da seguire.

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Prato verde condominiale: quali sono i vantaggi?

È chiaro che, per optare per una soluzione del genere, la maggioranza dell’assemblea condominiale deve avere validi motivi. E questi non sono pochi. Oltre al miglioramento estetico, un tetto verde condominiale comporta una serie di vantaggi accertati e di sicuro rilievo. Tra essi, ricordiamo la riduzione dell’inquinamento in città, l’assorbimento e riciclo delle piogge, la regolazione dell’umidità dell’edificio, l’isolamento sia termico sia acustico, la riduzione della temperatura in estate. Insomma i vantaggi non mancano e, a ben vedere, meritano sicuramente un’approfondita discussione in sede di assemblea condominiale.

Prato verde condominiale: le regole da seguire per realizzarlo

È chiaro che, prima di trattare della realizzazione di un prato verde condominiale sul tetto, è necessario capire di chi è la titolarità del diritto di proprietà del tetto del condominio. Se tale diritto fa capo ad un singolo condomino, l’assemblea non potrà opporsi alla linea del condomino proprietario del tetto: sarà lui ad avere il diritto di veto o a dare l’ok per l’effettuazione dei lavori. Però anche nel caso il tetto in questione sia condominiale, è necessario controllare se l’uso del tetto è esclusivo per un solo condomino: anche in questo caso, infatti, l’assemblea dipende dalle valutazioni di quel condomino.

Invece, nel caso in cui il tetto o il lastrico solare (ovvero la superficie orizzontale o il terrazzo che sovrasta molti edifici condominiali) siano di proprietà e di uso comune, i lavori di realizzazione del prato verde condominiale, sono da approvare dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea (quindi il 50% più uno dei presenti); essi però debbono possedere almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500 su 1.000). È chiaro che, prima di un eventuale avvio dei lavori, occorre che un perito rediga una relazione tecnica, con la quale chiarire a tutti i condomini dettagli dell’opera e vantaggi connessi, e poter garantire che il rifacimento del tetto, non metta in pericolo la stabilità e tenuta dell’intera costruzione. Sul piano del decoro architettonico, ovvero dell’accettabilità dell’opera sul piano estetico ed in rapporto con il contesto circostante in cui si trova l’edificio, non sorgono particolari problemi, dato che sarebbe assai difficile contestare, in giudizio, una “antiesteticità” di un prato verde condominiale.

Detrazioni e bonus

Il prato verde condominiale sul tetto gode di alcune agevolazioni come il bonus 50% per le ristrutturazioni e l’ecobonus 65% per il risparmio energetico. Le detrazioni in oggetto varranno anche per il prossimo anno; vedremo se invece negli anni a venire vi saranno modifiche con le future leggi di Bilancio. Da non dimenticare poi che la bozza di legge di Bilancio ha previsto il bonus facciate condominiali, che potrebbe essere utilmente sfruttato per rendere verde non un lastrico solare, bensì una parete del condominio.

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In conclusione, richiamiamo – come quadro complessivo – quei fattori che debbono essere adeguatamente considerati da un perito, al fine di valutare preventivamente la fattibilità dell’opera: impermeabilizzazione ed inclinazione del tetto; posizione del condominio; capacità della struttura portante di sostenere il peso dell’inverdimento; e, non meno importante, il drenaggio delle acque piovane, onde evitare danni da infiltrazioni d’acqua. Normative di riferimento sono ad esempio la cosiddetta UNI 11235 del 2015, un apparato di regole di “buone pratiche”, recante il titolo “Istruzioni per la progettazione, l’esecuzione, il controllo e la manutenzione di coperture a verde“, il quale segnala le regole da seguire in fase di realizzazione. Altresì rilevante è il DPR n. 59 del 2009, che afferma che i prati verdi condominiali possono migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, e ricevere quindi bonus e detrazioni fiscali. Si tratta comunque di normative e di fattori di riferimento, per valutare la fattibilità dell’opera, che dovranno essere oggetto di attenta analisi e valutazione da parte di un soggetto esperto (un architetto o un ingegnere), designato appositamente dal condominio.

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