Prescrizione acquisitiva o usucapione: cos’è, quando scatta e a che serve

Non è la prima volta che parliamo di prescrizione: l’argomento ha caratterizzato infatti il dibattito politico nei mesi scorsi (come abbiamo già visto qui con riferimento alla prescrizione dei reati) e ha varie e differenti applicazioni pratiche. Infatti, qui di seguito vogliamo fare chiarezza proprio su una particolare tipologia di prescrizione: la prescrizione acquisitiva, detta anche usucapione. Vediamone allora concetto, presupposti e finalità, essendo tale tipo di prescrizione assai diffusa nei rapporti tra privati.

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Prescrizione acquisitiva: di che si tratta?

Se ci riferiamo alla prescrizione acquisitiva, o usucapione, dobbiamo considerare che abbiamo di fronte un istituto giuridico di antica origine. Infatti, l’istituto che oggi conosciamo è derivato dalla fusione di due istituti molto diversi tra loro e risalenti all’epoca del diritto romano dei tempi dell’imperatore Giustiniano: l’usucapio e la longi temporis praescriptio. Volendo dare una definizione di sintesi di tale tipologia di prescrizione, la si può intendere come un un modo d’acquisto della proprietà tramite possesso “giustificato” e continuato per un periodo di tempo legale. Oggi è disciplinata dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile.

Peculiarità della prescrizione acquisitiva è che tale istituto non funziona come la classica prescrizione estintiva. In buona sostanza, se è vero che di solito lo scorrere del tempo e l’inerzia dell’interessato fanno scattare la perdita di un diritto, in caso invece di prescrizione acquisitiva, succede l’esatto contrario: il diritto non viene perso, bensì acquisito. Ciò avviene in ragione di un possesso del bene che si protrae senza che il proprietario intervenga per esercitare il diritto di proprietà, restando invece inerte. Insomma, il possessore diventa proprietario al posto della persona rimasta passiva. Ecco allora chiarita la differenza tra prescrizione acquisitiva e prescrizione estintiva: quest’ultima interviene laddove il proprietario non esercita il suo diritto, compiendo un certo atto in tempo utile. Per esempio, la legge vigente dispone che il diritto del lavoratore al pagamento della retribuzione per un dato mese, si prescrive in 5 anni; 10 anni è invece il lasso di tempo entro il quale si prescrive il diritto al risarcimento del danno causato dal mancato versamento dei contributi da parte del datore di lavoro.

Dovrebbe essere ormai limpido che cos’è la prescrizione acquisitiva o usucapione: il diritto di proprietà trova un limite e si può estinguere se è una terza persona ad avere il possesso di un determinato bene mobile o immobile per un certo lasso di tempo, senza che il proprietario se ne interessi e senza compiere alcuna azione con la quale far valere il titolo di proprietà.

I requisiti dell’usucapione

A questo punto, è necessario un focus sul cosiddetto “possesso qualificato”. Infatti non basta un possesso generico per far dichiarare dal giudice l’usucapione – è infatti il magistrato ad avere l’ultima parola – bensì l’interessato deve poter provare che il possesso è stato ottenuto in modo pacifico, ovvero senza uso della forza o violenza, ed in modo pubblico, ovvero in modo da essere conosciuto dai terzi e quindi non di nascosto. Ma non è sufficiente: occorre anche che il citato possesso “qualificato” sia stato continuo e senza interruzioni, ovvero non vi debbono essere stati atti di terzi che abbiano contestato la titolarità del possesso o che di fatto l’abbiano impedito. Come tra poco vedremo più nel dettaglio, il possesso deve anche avere una durata specifica, di volta in volta stabilita dalle norme del diritto civile.

Il lasso di tempo necessario per l’usucapione: beni mobili ed immobili

La legge prevede lo scorrere del tempo come condizione essenziale per aversi usucapione o prescrizione acquisitiva, ma il lasso di tempo richiesto varia, a seconda che si tratti di beni mobili o immobili. Ecco di seguito uno schema di sintesi:

Beni mobili:

• 10 anni se il possesso è stato ottenuto in buona fede;
• 20 anni se il possesso è stato ottenuto in mala fede;
• 3 anni in ipotesi di beni mobili registrati (ad esempio motociclo), con ottenimento del possesso da chi non era proprietario avutosi in buona fede, in ragione di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e trascritto nei registri.

Beni immobili

• 10 anni nel caso il possessore abbia ottenuto in buona fede il bene immobile da una persona non proprietaria, in ragione di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (come ad es. la compravendita o la donazione) e a patto che questo titolo sia stato trascritto;
• 15 anni per i fondi rustici e collegati fabbricati posizionati in Comuni montani o in aree pianeggianti con un reddito non al di sopra dei limiti definiti dalla legge speciale;
• 20 anni in ipotesi il possesso sia stato ottenuto in malafede, ovvero conoscendo che il bene immobile è di proprietà altrui.

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Concludendo, abbiamo accennato sopra al fatto che, in tema di prescrizione acquisitiva o usucapione, l’ultima parola spetta comunque al giudice. Ed in effetti il possesso “qualificato”, visto sopra, non basta al trasferimento ufficiale del titolo di proprietà dal proprietario inerte al possessore: è necessaria una sentenza dichiarativa del giudice, che faccia luce sulla sussistenza di tutti i requisiti richiesti e che quindi dichiari il nuovo “status” del soggetto che da possessore diviene proprietario.

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