Esecuzione immobiliare e locazione: ecco a cosa far attenzione

Pubblicato il 23 Novembre 2019 alle 11:00 Autore: Claudio Garau
Esecuzione immobiliare e locazione ecco a cosa far attenzione
Esecuzione immobiliare e locazione: ecco a cosa far attenzione

Cerchiamo di fare chiarezza sui rapporti tra locazione ed esecuzione immobiliare, dato che non a pochi potrebbe capitare di avviare una procedura di espropriazione forzata nei confronti di beni immobiliari, che si scoprono poi essere oggetto di un contratto di locazione. Vediamo allora quali risposte dà la legge in queste circostanze.

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Esecuzione immobiliare di beni locati: il contesto di riferimento

In effetti la possibilità di imbattersi in beni locati, ma su cui è stato avviato l’iter di pignoramento, non è di certo remota. Pertanto, il creditore potrebbe legittimamente porsi domande relativamente all’eventualità che il debitore opponga il contratto di locazione, al fine di sottrarre l’immobile al pignoramento, oppure alla destinazione del canone mensile: va al debitore-locatore o creditore che ha pignorato?

Cerchiamo di fare il punto, attraverso la legge e la giurisprudenza che regolano la specifica materia dei rapporti tra contratto di locazione e pignoramento su beni locati, dando risposte chiare e in grado di scacciare i dubbi, in merito all’esecuzione immobiliare.

In particolare, dopo l’avvio di una esecuzione immobiliare o pignoramento, è fatto divieto per legge al debitore proprietario, di locare l’immobile già pignorato. Per la precisione, un contratto di locazione o affitto, sottoscritto a seguito del pignoramento sullo stesso bene, non è di per sé invalido o nullo, bensì semplicemente non opponibile ai creditori aventi diritto e al futuro aggiudicatario dell’asta giudiziaria mirata alla vendita del bene. Ciò vale tuttavia per i contratti di locazione stipulati senza l’assenso e il provvedimento favorevole del giudice dell’esecuzione.

La stessa Corte di Cassazione ha sancito che una casa pignorata non può essere utilmente locata, dato che – comunque – i canoni che ne derivano, non sono destinati al proprietario-locatore-debitore, bensì al custode giudiziario (ovvero il soggetto designato d’ufficio dal giudice a fare gli interessi del creditore).

Insomma, in parole povere, il debitore – in queste circostanze – si trova con le “mani legate”. Anzi, i canoni in oggetto debbono essere sfruttati al fine di saldare i debiti verso il creditore o i creditori. Infatti, per legge, debitore su cui grava l’esecuzione forzata ovvero il pignoramento, non ha alcun diritto di servirsi del bene pignorato e di goderne i frutti come i canoni d’affitto.

Pertanto, pure nell’ipotesi di coincidenza tra locatore-debitore e custode giudiziario, gli effetti sono gli stessi. Piuttosto, tutte le azioni che svolge sono quelle tipiche di ausiliario del giudice dell’esecuzione; ne deriva che, in sostanza, tutte le iniziative sull’immobile pignorato, sono riconducibili alla mera volontà del magistrato incaricato, nulla potendo opporre il locatore-debitore. Conseguentemente, sarà soltanto questo giudice a poter decidere se concedere comunque la locazione della casa o del terreno pignorato, in quanto i canoni – in ultima analisi – saranno da suddividersi tra tutti i creditori che hanno avviato l’iter.

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La posizione dell’inquilino

Ci si potrà domandare ora quali conseguenze scattano per l’inquilino, in caso di rapporti tra esecuzione immobiliare e locazione. Ebbene, un inquilino o affittuario che vive all’interno di una casa sottoposta ad esecuzione immobiliare, secondo l’art. 2393 c.c., può utilmente opporre la sua posizione e continuare a viverci, laddove la locazione sia stata sottoscritta prima dell’esecuzione immobiliare e riporta una data certa, ovvero scritta e individuabile senza dubbi.

Tuttavia la legge stabilisce anche una norma che serve ad evitare eventuali “frodi” ai danni del creditore. Infatti, se l’attuale canone di locazione è inferiore ad un terzo del giusto prezzo o comunque più basso dei valori delle precedenti locazioni, non è comunque opponibile in alcun modo, ed anche nell’ipotesi in cui il contratto sia anteriore al pignoramento e reca indicazione di data certa. In altre parole, per questa via, sono contrastati eventuali patti illeciti tra debitore e affittuario, al fine di non dar luogo all’esecuzione immobiliare.

La legge vigente dà risposte anche nel caso in cui la locazione sia stata sottoscritta prima dell’esecuzione immobiliare, ma non è stata sottoposta a registrazione o manca la data certa. Nella prima ipotesi è comunque opponibile per 9 anni dalla sottoscrizione del contratto. Nella seconda ipotesi, se l’affittuario prova che aveva un accordo prima che l’immobile fosse pignorato, il contratto permane opponibile per una durata di 6 anni.

Concludendo, secondo una recente giurisprudenza, non sono tuttavia sottoponibili a pignoramento i canoni di locazioni legati agli alloggi di edilizia residenziale pubblica di spettanza degli Istituti autonomi case popolari (Iacp). Infatti, in queste circostanze, sono in gioco i cosiddetti “beni di pubblica utilità” che, in quanto tali, non possono essere sottratti alla loro destinazione di utilità sociale, se non con le specifiche previsioni di leggi ad hoc.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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