Donazione immobile senza notaio: quando si può? Ecco come risparmiare

Abbiamo recentemente già parlato di donazione, ma tale materia ha davvero svariati risvolti pratici i quali meritano di essere ricordati. Ad esempio, forse non tutti sanno che la donazione di un immobile, senza l’intervento – e quindi il costo – del notaio, è ammessa dalla legge se ti tratta di una “donazione di modico valore”, atto per cui il gesto di liberalità può essere compiuto senza specifici formalismi. Ciò sebbene la regola generale sia quella della redazione della donazione con atto pubblico del notaio. Il punto qui è capire come e a quali condizioni la donazione immobile può avvenire senza il pubblico ufficiale che attribuisce pubblica fede agli atti che stipula. Facciamo chiarezza.

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Donazione immobile senza notaio: come?

Sgomberiamo il campo dai dubbi: la legge vigente consente la donazione di un immobile senza notaio, essenzialmente servendosi di uno dei due seguenti istituti:

• donazione indiretta
• usucapione

In caso una persona voglia regalare una casa o un altro immobile a qualcuno, la regola – come accennato – è quella di andare dal notaio per dare forma scritta all’atto di donazione, con due testimoni al seguito. Ma è anche vero che se l’immobile è comprato con il mero intento di essere donato, è consentito evitare il doppio passaggio di proprietà, scansando così il doppio intervento del notaio e risparmiando sui costi.

Donazione indiretta

È l’ipotesi tipica del genitore che compra un immobile, ne paga il prezzo a chi lo vende ma lo intesta direttamente al figlio e non a se stesso. In tali circostanze, la legge consente di non andare dal notaio due volte, ovvero non serve il suo atto formale di donazione, bensì semplicemente quello di trasferimento di proprietà. È detta “indiretta” perché in verità il bene donato non è la casa, ma la somma di denaro per acquistarla e in tale ipotesi è possibile evitare di pagare l’imposta di donazione.

In altre parole, la donazione “indiretta” è un’operazione più veloce, dato che l’esito è quello dell’arricchimento del donatario, senza eccessivi formalismi notarili e con oggettivo risparmio sulle spese di parcella (sulla distinzione tra donazione diretta e indiretta, clicca qui).

Usucapione

Come anticipato, esiste anche l’usucapione per donare l’immobile senza andare dal notaio. In questo caso però sarà necessario ricorrere al tribunale, dato che donante e donatario dovranno dar luogo a una causa in cui il magistrato incaricato dovrà stabilire se il donatario ha davvero posseduto l’immobile in questione per più di 20 anni. In caso positivo, allora lo stesso acquisterà la proprietà immobiliare – con dichiarazione di usucapione del tribunale -, con effetto retroattivo (la sentenza sarà trascritta nei registri immobiliari) e pertanto non sarà obbligatorio l’apporto del notaio.

Infatti l‘art. 1158 del Codice Civile sancisce che l’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà di un bene immobile, fondata sul possesso continuato dell’immobile per almeno due decenni.

L’esito è come quello della donazione indiretta, sebbene la causa civile sia generalmente lunga, ma consente di risparmiare senza costi notarili e senza le imposte correlate.

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Una terza ipotesi di donazione senza notaio

In verità, esiste una terza ipotesi di donazione di un immobile senza andare dal notaio, più marginale ma meritevole di considerazione. Ciò nel caso in cui la donazione sia effettuata nella fase di separazione dei coniugi, anzi divenendo essa stessa una delle condizioni o presupposti dell’accordo di separazione. Il caso tipico è quello dei coniugi che si apprestano a separarsi, con il compromesso di sostituire il versamento periodico dell’assegno di mantenimento, con l’intestazione alla moglie (favorevole alla scelta) della casa di proprietà. C’è infatti una legge, la n. 122 del 2010, che ammette tale opzione. In pratica anche in questo caso sarà “aggirato” l’intervento del notaio, dato che sarà la sentenza di separazione o di divorzio, a costituire l’atto di trasferimento di proprietà.

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