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pubblicato: venerdì, 14 settembre, 2018

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Acquisto casa: controlli del fisco, quando scattano per i genitori

Acquisto casa: controlli del fisco, quando scattano per i genitori.

Acquistare una casa, negli ultimi tempi, risulta sempre più complicato. Le coppie giovani, ad esempio, non hanno capacità economiche e finanziare tanto da potersi permettere un immobile. Una gran parte di cittadini italiani ha una casa di proprietà, ereditata però di generazione in generazione o comprata con la liquidazione e l’aiuto dei genitori. Ma per i nuovi adulti acquistare una casa diventa sempre più difficoltoso, nonostante rappresenti una necessità.

Acquisto casa: problemi con il fisco

Adesso le banche chiedono più garanzie rispetto al passato e, sebbene ci sia stato da poco il crollo dei prezzi del mercato immobiliare, c’è sempre da pagare la caparra che costituisce il peso più grave per chi cerca di acquistare un immobile. Pertanto si ricorre, in modo sempre più frequente, alla cosiddetta donazione indiretta. Quindi, anche se la casa viene intestata al figlio, sono i genitori a pagare. Loro possono allora optare per due strade. Versare la somma direttamente sul conto del giovane oppure versarla direttamente al venditore. In entrambi i casi, la donazione non richiede l’intervento del notaio. Dal punto di vista fiscale, il passaggio di denaro dal conto del padre o della madre a quello del figlio può generare problemi con l’Agenzia delle Entrate. La questione si è posta più volte e a farne le spese sono sempre i più ingenui; quelli cioè che, non conoscendo la normativa, agiscono con leggerezza e superficialità pur essendo in buona fede. Questo però non interessa, perché le prove sono tutto ed essere attenti con il movimento dei soldi è fondamentale.

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Come può avvenire la donazione dei genitori

Quando i genitori (o qualsiasi altro parente) intendono contribuire, in tutto o in parte, all’acquisto della casa del proprio figlio si realizza quella che il diritto chiama donazione. La donazione è un atto libero fatto senza secondi scopi. Quindi, se un genitore decide di donare tutti i propri beni a una sola persona, alla propria morte questa donazione deve rientrare nei conti degli altri eredi legittimari. In particolare coniuge e figli (in loro mancanza, i genitori) hanno diritto a una quota minima di eredità e, se questa è stata intaccata da donazioni effettuate in vita, le stesse possono essere impugnate fino a 10 anni dal decesso del donante.

La donazione della casa può avvenire in due modi. Se il genitore è già proprietario dell’immobile, si reca dal notaio e trasferisce la titolarità del bene. Si parla di donazione diretta. Il secondo caso si ha quando il genitore intende acquistare la casa per conto del figlio. Quindi o bonifica il prezzo al venditore oppure versa la somma sul conto del proprio figlio. In questo caso si ha la donazione indiretta. Risulta che se si acquista la casa, non conviene poi cambiare il titolare perché si raddoppierebbero i costi. Se per le donazioni è sempre necessario il notaio, la Cassazione a Sezioni Unite ha spiegato che ciò non è necessario con la donazione indiretta. Si va dal notaio solo per il trasferimento della proprietà del bene e non anche per formalizzare la donazione. Questo comporta un netto risparmio.

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Acquisto casa: il fisco può controllare?

Nel momento in cui avviene l’acquisto della casa coi soldi dei genitori, il nuovo proprietario risulterà a tutti gli effetti il nuovo intestatario del bene. Questo potrebbe però comportare sospetti all’Agenzia delle Entrate quando il beneficiario della donazione (cioè il figlio) non sia in grado di mantenere, economicamente, la casa. Così, quando l’Agenzia delle Entrate viene a sapere che il bene è stato comprato con il denaro di uno dei due genitori, scatta il redditometro. Il cosiddetto redditometro consente di verificare la congruenza tra l’intestazione di beni di lusso come la casa e il reddito dichiarato annualmente. Quando c’è una differenza di oltre il 20%, il fisco esige chiarimenti. Inizia così la fase di controllo. In questa fase, il contribuente è chiamato, in un primo momento, a dare delle giustificazioni su come ha fatto ad acquistare l’immobile. Se il figlio non riesce a dimostrare di aver potuto comprare la casa grazie all’aiuto dei genitori, andrà incontro a sanzioni molto gravi. Infatti l’Agenzia potrà ritenere che il denaro usato è stato ottenuto in nero e applicherà delle disposizioni a riguardo.

Sarà necessario conservare ed esibire le prove che dimostrino la donazione, al funzionario delle Entrate. Bisognerà tenere la copia, con data, di assegni e movimenti bancari (bonifico). Dunque, se l’acquisto della casa è affrontato dai genitori, è necessario procedere in modo prudente e chiedere loro di rilasciare un assegno non trasferibile; oppure anche un bonifico con una causale idonea e chiara. L’alternativa è che i genitori versino i soldi sul conto del venditore o diano un assegno al momento del rogito davanti al notaio.

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