Inquilino moroso: come può tutelarsi il proprietario? I rimedi nella legge

Pubblicato il 23 Settembre 2020 alle 06:14 Autore: Claudio Garau

Inquilino moroso e irreperibile: come attivarsi per riottenere la disponibilità dell’appartamento e per recuperare i canoni arretrati non versati?

Inquilino moroso come può tutelarsi il proprietario I rimedi nella legge
Inquilino moroso: come può tutelarsi il proprietario? I rimedi nella legge

Non sempre il rapporto contrattuale tra proprietario ed inquilino procede a gonfie vele e senza intoppi. Infatti, può ben succedere che l’affittuario, perché magari negli ultimi mesi afflitto da problemi economici e guai di natura finanziaria, decida di non versare più le rate dell’affitto, diventando così un inquilino moroso. È vero che questa situazione potrebbe disorientare non pochi padroni di casa, ma non bisogna dimenticare che la legge costituisce pur sempre un valido appiglio in molti delicati frangenti. Vediamo allora più da vicino che fare e come comportarsi con gli inquilini che saltano le mensilità.

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Inquilino moroso: come agire giudizialmente?

Il contesto appena accennato è tutt’altro che raro: anzi spesso l’inquilino oltre a rivelarsi moroso e a non pagare più i canoni di affitto, sparisce nel nulla, rendendo vano ogni tentativo di contattarlo. Diventa insomma un “inquilino irreperibile”. Di fronte a questa situazione di apparente stallo, il proprietario certamente vorrà recuperare il possesso del suo immobile e, come ovvio, anche e soprattutto le mensilità non versate. Il tutto senza rischiare una denuncia per il reato di violazione di domicilio (di cui peraltro abbiamo già parlato in dettaglio qui). Infatti, il proprietario si potrebbe domandare se, con un inquilino oltre che moroso, anche assente ed irreperibile, sia possibile fare accesso all’appartamento, quanto meno per verificare lo stato dei luoghi lasciati incustoditi.

In altre parole, si tratta di capire su quale tutela giudiziaria è legittimo contare per recuperare la disponibilità dell’immobile, in vista – ad esempio – di un nuovo contratto di affitto con differente affittuario oppure della vendita dell’appartamento, ma anche per finalmente recuperare le somme non pagate. Canoni non pagati e recupero dell’immobile affittato sono questioni certamente collegate tra loro, ma che comunque vanno considerate separatamente, sebbene sia possibile chiedere tutela per entrambe, in una unica azione in tribunale.

Se l’inquilino moroso (ed irreperibile) ritarda per più di 20 giorni nel pagamento del canone prestabilito nel contratto di affitto, il proprietario può agire nei suoi confronti al fine di ottenerne lo sfratto, e quindi l’allontanamento forzato dall’abitazione con recupero della piena disponibilità dei locali. In ogni caso, l’azione deve fondarsi su un contratto di affitto che deve essere stato a suo tempo regolarmente registrato, dato che l’accordo orale non ha alcuna valenza legale: in quest’ultimo caso sarebbe teoricamente possibile servirsi dell’azione di occupazione senza titolo, che comporta però un iter in tribunale ben più lungo ed articolato e dall’esito incerto.

Alternative allo sfratto, in situazioni di inquilino moroso (e irreperibile), non ve ne sono: far cambiare deliberatamente la serratura dell’abitazione oppure svuotare l’appartamento non sono strade percorribili legalmente. Piuttosto – e se possibile – il proprietario, in ipotesi riesca a contattare l’inquilino, può accordarsi con quest’ultimo per una risoluzione anticipata del contratto, con comunicazione all’ufficio delle imposte: l’accordo potrebbe fondarsi sul repentino abbandono dell’immobile, ma con uno sconto sugli arretrati. In parole povere, meglio poco ma subito, che un po’ di più ma senza certezza assoluta di averlo in futuro.

In ipotesi di contratto registrato, come accennato, può scattare la procedura di sfratto che, potenzialmente, può essere brevissima: in mancanza di contestazioni da parte dell’inquilino moroso, se non addirittura irreperibile, il giudice decide senza indugio, in non più di due udienze. Pertanto, se l’inquilino di fatto non si oppone e non presenta richiesta del cosiddetto “termine di grazia”, ovvero un rinvio dello sfratto di 90 giorni, al fine di poter trovare il denaro per pagare le mensilità arretrate, il giudice dichiara subito l’esecutività dello sfratto, con ordinanza apposita nella quale è imposto all’inquilino di lasciare l’immobile al più presto. Se tale allontanamento non avviene spontaneamente, il proprietario sarà costretto a chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario il quale, a sua volta, potrà rivolgersi alle forze dell’ordine nel caso l’inquilino moroso manifesti resistenze ad andarsene.

La questione dell’irreperibilità

Sopra abbiamo detto che talvolta l’inquilino moroso può risultare anche irreperibile. Ma in verità la legge offre soluzione immediata anche a tale questione che, infatti, si rivela tutt’altro che irrisolvibile. Le norme civilistiche infatti prevedono che le notifiche ad inquilino irreperibile sono comunque perfezionate e compiute, con deposito delle stesse presso il Comune dell’ultima residenza dell’inquilino. In quella sede viene quindi conservata una copia dell’atto di citazione dello sfratto per morosità: per legge, si dà per conosciuta dall’inquilino moroso ed irreperibile, anche se questi di fatto non si rechi poi in Comune per visionarla.

Come ottenere i canoni non pagati

Abbiamo accennato al fatto è che la questione del recupero del possesso dell’immobile va distinta da quella del recupero delle somme non versate e che tuttavia, sul piano giudiziario, queste due azioni di recupero possono essere fatte confluire in una sola, come accade infatti in pratica. Tecnicamente, avremo quindi che assieme alla domanda di sfratto, il proprietario farà anche domanda di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni dei mesi precedenti. In una situazione come questa, il magistrato designato redarrà un solo provvedimento con cui però imporrà due ordini differenti: da un lato la condanna al versamento degli arretrati, dall’altro l’ordine di lasciare l’immobile in affitto.

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Concludendo, la prassi di questo tipo di cause ci insegna tuttavia che se lo sfratto è non raramente abbastanza agevole, non lo è invece il recupero delle mensilità. Infatti, di solito l’inquilino moroso, nonostante il provvedimento del giudice, perdura nel non pagare: in queste circostanze, l’unica soluzione è il pignoramento dei beni dell’inquilino-debitore, con un ulteriore procedimento di esecuzione forzata attraverso cui identificare – se ve ne sono – redditi e beni riconducibili all’inquilino. Ma in caso negativo, il proprietario sarà costretto a rinunciare alle proprie legittime pretese di recupero.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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