Registrazione preliminare di compravendita: obbligo, finalità e quando

Vediamo come funziona la registrazione preliminare di compravendita, vale a dire quell’atto che, in qualche modo, anticipa il contratto definitivo vero e proprio, con cui avverrà – in modo effettivo – il trasferimento di proprietà sul bene oggetto di compravendita. Ecco di seguito i tratti essenziali da ricordare in merito.

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Registrazione preliminare di compravendita: che contratto è? quali finalità ha?

Come accennato, con la registrazione preliminare è in gioco un contratto prodromico rispetto a quello che sarà il testo finale dell’accordo. Infatti, tramite il contratto preliminare le parti si impegnano e si obbligano a stipulare un successivo contratto “definitivo” (l’atto pubblico innanzi al notaio) con cui il passaggio di proprietà sarà materializzato. Il contratto preliminare, detto anche “compromesso”, è frutto di una trattativa che si risolve con l’individuazione di una serie di elementi fondamentali di quello che sarà il testo definitivo.

Ad esempio, in riferimento alla compravendita immobiliare, saranno citati: descrizione del bene, ammontare prezzo e scadenza dei pagamenti, termini di consegna, accordi per le spese condominiali ecc.

Dal punto di vista delle finalità del contratto preliminare, esso permette alle parti di programmare e fissare, previamente, il pagamento di tutte le spese legate al trasferimento di proprietà. È chiara la finalità di fare luce da subito su tutti gli aspetti economici della trattativa e su eventuali questioni inerenti al bene da vendere. Ad esempio, tramite il contratto preliminare le parti potranno stabilire come ripartire le spese di manutenzione straordinaria e ordinaria e potranno anche optare per il trasferimento di proprietà di alcuni beni mobili pertinenti all’immobile.

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Registrazione: quando e obblighi fiscali da rispettare

Ovviamente la legge prevede, anche per questo tipo di atti, la forma scritta e che il consenso delle parti (che debbono essere capaci di agire) sia chiaramente espresso. La registrazione preliminare di compravendita, che comporta specifici obblighi fiscali, va fatta rivolgendosi ad un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se la stipula è avvenuta tramite notaio.

In particolare, per procedere all’effettiva registrazione, occorre corrispondere al Fisco l’imposta di registro pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo dell’acquisto del bene; e l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate dell’atto e comunque ogni 100 righe. Laddove il preliminare è realizzato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, tale imposta è pari a 155 euro. Nel caso in cui il preliminare di compravendita preveda un pagamento, la legge impone l’imposta di registro proporzionale pari: allo 0,50 delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. Comunque, in ambo le circostanze, l’imposta versata con preliminare sarà poi detratta da quella legata alla registrazione del contratto definitivo di compravendita.

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